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Falschberechnung Mietzuschuss?

Verwirrung um drastische Senkung des Mietzuschusses für Sozialmieter

Ulrich Paul berichtete in der Berliner Zeitung vom 3. Mai 2020 über gravierende Kürzungen der Mietzuschüsse für Sozialmieter im alten Sozialen Wohnungsbau wegen eines angeblichen Berechnungs-fehlers des Dienstleisters zgs bei der Bestimmung der Höhe des Zuschusses. Das löste eine Reihe von Wortmeldung auch in der innerlinken Diskussion über Ursachen und Schuldige aus. Die einen vermuteten, dass dies mit dem Übergang der Berechnung von der zgs auf die IBB zu tun habe und sahen in der IBB den Übeltäter. Andere kolportierten Informationen aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, wonach die Berechnun gsweise der zgs leider nicht haltbar wäre.  Diese Unklarheit veranlasste mich, der Sache auf den Grund zu gehen.
Ergebnis: Nach meiner Wahrnehmung hat SenSW mit dieser “Neuberechnung” ohne Not die Zuschüsse an Sozialmieter im Leistungsbezug gekürzt. Eine sozial- oder wohnungspolitische Zielstellung dieser Maßnahme kann ich nicht erkennen.

  1. Überschreitung der Wohnfläche

Hier stellt SenSW fest, dass die im § 2  WoG ermöglichte Zulassung einer Überschreitung der angemessenen Wohnfläche um bis zu höchstens 20 Prozent in dem genannten Fall wegen fehlender Voraussetzungen nicht gewährt werden konnte. In den entspechenden Verwaltungsvorschrift stünde, dass eine solche Überschreitung nur beim Vorliegen von besonderen Lebensumständen, wie kürzlichem Tod eines Haushaltsmitglieds oder bei Rollstuhlbenutzung, möglich sei.

Ich denke, dass das Gesetzes hier eindeutig ein anderes Ziel verfolgt. Natürlich läge in diesem Fall die Wohnfläche für den Mieter im gesetzlichen Toleranzrahmen und wäre die Abweichung genehmigungsfähig gewesen. Im Gegenteil, es scheint unsozial und unangemessen, in einer solchen Lebenssituation einen Sozialmieter wegen 9m2 mittels finanziellem Druck zum Auszug zu drängen.

Eine lange Wohndauer und damit sozialer Verwurzelung im Stadtteil ist für SenSW kein schützenwerter Tatbestand. Man könne sich nicht darauf berufen, dass “ man 30 Jahre lange in der selben 59 m² Sozialwohnung wohnt”. Segregation von Amtswegen?

Steht hier eine Verwaltungsvorschrift vielleicht nicht im Einklang mit den Zielen des Gesetzes? In der Verwaltungsvorschrift heißt es:

“Im begründeten Einzelfall kann die zuständige Stelle bei Vorlage besonderer Lebensumstände in Ausübung ihres pflichtgemäßen Ermessens eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu 20 % zulassen.
Besondere Lebensumstände liegen zum Beispiel vor: (Hervorhebung MN)

    1. bei einer zweckbestimmt genutzten Rollstuhlbenutzer-Wohnung,
    2. bei durch Trägerinnen und Träger nach Nummer 2 Absatz 3 genutzten Wohnungen,
    3. bei schwerer chronischer Krankheit, die aufgrund ihrer Eigenart mehr Wohnfläche bedingt,
    4. bei kürzlichem Tod eines Haushaltsmitgliedes und
    5. soweit keine Berücksichtigung als Haushaltsmitglied gemäß Nummer 3 Absatz 3 erfolgt, ….”

Diese Aufzählung ist keine abschließende Aufzählung, was durch die Formulierung “liegen zum Beispiel vor” eindeutig ausgesagt ist. Die genannten Umstände sind “Beispiele”. D.h. auch nach den Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017) läge auch in diesem Fall eine Deckung der gesamtem Lücke zwischen KdU und Brutttowarmmiete durch einen Zuschuss nach WoG im Ermessenspielraum der IBB bzw. von SenSW.

  1. Zuschuss soll das Leck zwischen KdU und Wohnungsmiete decken.

(5) Leistungsempfangende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch erhalten abweichend von Absatz 1, höchstens unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnfläche gemäß Absatz 2, einen Mietzuschuss in Höhe des Anteils der Bruttowarmmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Leistungsträger übernommen wird. “ (WoG § 2 Absatz 5)

Es geht also um die Differenz zwischen der tatsächlichen Bruttowarmmiete und der Zahlung des Leistungsträgers. Für diesen Mietzuschuss wird die angemessene Wohnfläche zugrunde gelegt.

Das hat zgs auch so gemacht:

Die zgs hat den Zuschuss zur Deckung der Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnungsgröße von 50 m2 bewilligt. Den Anteil für die 9 m2 musste der Mieter selbst tragen. Die 31 € sind für ein ALG-II-Bezieher viel Geld, aber ein Wohnungswechsel bedeutete nicht nur den Verlust des sozialen Umfeldes, sondern wäre für ihn auch mit weit höheren finanziellen Belastungen verbunden.

SenSW hat auf diese schwierige Situation des Sozialmieters eine andere Sicht. SenSW meint, dass der Sozialmieter die KdU nur für die angemessene Wohnfläche (50 m2 ) bekäme. Damit decken die KdU-Zahlungen von 500 € viel mehr seiner Wohnkosten für die zugebilligte Wohnfläche ab. So könne der Zuschuss, den das Land Berlin nach WoG bezahlt, geringer ausfallen. Der Mieter bekäme nicht nur keinen Zuschuss für die 9 m2, sondern gedanklich auch keine KdU. Er müsse so 15,29 % seiner Warmmiete von 700 € selbst tragen, statt 4,43 %.

Worauf SenSW sein Vorgehen stützt, wird in den bislang mir (!) bekannten Aussagen von SenSW leider nicht dargestellt.
Die KdU werden nicht für konkrete Wohnungsgrößen bestimmt und gezahlt. Bei der Bestimmung der Richtwerte für die Bruttokaltmiete für die unterschiedlichen Haushaltsgrößen wird eine abstrakte Wohnungsgröße in Bezug zu den jeweiligen Mietspiegelwerten gesetzt. D.h. die KdU werden entsprechend der abstrakten Angemessenheit und nicht bezogen auf die tatsächliche Wohnungsgröße gezahlt. Die 500 € KdU sind dem Haushalt zugemessen und nicht einem Teil der tatsächlichen Wohnfläche. Gemäß Anlage I der AV Wohnen wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet
wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.

Nicht nur die AV Wohnen sondern auch der § 2 Absatz (5) des WoG begründen nicht das Vorgehen von SenSW. Denn der Sinn des Gesetzes besteht ja gerade darin, trotz der hohen Sozialmieten einkommensschwachen Haushalten und insbesondere auch den Leistungsempfängern nach SGB II und XII den Verbleib in ihren (zu teueren) Sozialwohnungen zu ermöglichen. So heißt es in der Gesetzesbegründung zum § 2 Absatz 5 WoG:

Bei Leistungsempfangenden nach dem Zweiten (SGB II) und dem Zwölften (SGB XII) Buch Sozialgesetzbuch wird nicht die Mietbelastung zur Berechnung berücksichtigt, sondern es wird der Teil der Bruttokaltmiete als Mietzuschuss übernommen, der im Rahmen der Prüfung der Kosten der Unterkunft beim Leistungsträger (z.B. beim Jobcenter) nicht mehr als angemessen bewertet wurde. … Für die Einkommensschwächsten, die im besonderen Maße auf angemessene Mieten im Sozialen Wohnungsbau angewiesen sind, kann daher durch die Zahlung des Mietzuschusses langfristig der Wohnungserhalt gesichert werden.

Diese Ziele des Gesetzes sind nur erreichbar, wenn der Anteil, den der Mieter aus seinem schmalen Leistungsbezug selbst für seine Mietkosten aufbringen muss, für ihn leistbar bleibt. Gesetzestext und Gesetzesbegründung geben für das Veränderte Vorgehen von SenSW keine Grundlage.

Ganz offensichtlich stützt sich das Vorgehen auf eine Auslegung der Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017).[1] Dort steht unter Nummer 5 – Höhe des Mietzuschuss in den Absätzen (3) und (4):

“(3) Werden die in Nummer 4 Absatz 2 definierten Grenzen für angemessene Wohnflächen überschritten, wird die Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnfläche zur Berechnung des Mietzuschusses gemäß Absatz 1 und 2 zu Grunde gelegt.

(4) Mieterhaushalte in Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungshilfen gefördert wurden und deren erste Förderphase mit einer Dauer von fünfzehn Jahren nach dem 31. Dezember 2002 endet, haben nur einen Anspruch auf einen Mietzuschuss nach Absatz 1 und 2, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde. Die höchstens berücksichtigungsfähige Bruttowarmmiete zur Berechnung des Mietzuschusses ist bei Wohnungen nach Satz 1 auf 14 €/m² Wohnfläche monatlich begrenzt.”

Da es im diskutierten Fall um eine Wohnung in einem Objekt ohne Anschlussförderung geht, bedeutet das, dass bei einer viel höheren Warmmiete je m2 auch der Zuschuss viel höher hätte ausfallen können (bis 14 €/m2), – für die angemessene Wohnfläche.

Auf der Basis der Mietzuschussvorschriften 2017, Nr. 5 Absatz 3 hat SenSW also die tatsächliche Miete von 700 € auf eine fiktive Miete von 593 € für die angemessene Wohnfläche gedanklich reduziert und die Differenz zwischen der KdU-Zahlung  und dieser erdachten Miete durch den Zuschuss gedeckt. Der Sozialmieter soll deshalb 107 € oder 15,29 % seiner tatsächlichen Warmmiete selbst aus seinem Leistungsbezug bezahlen.

Ich kann nicht erkennen, dass damit Ziel und Sinn der Mietzuschussregelungen des Wohnraumversorgungsgesetzes  für die Sozialmieter in den Sozialwohnungen des alten Sozialen Wohnungsbaus umgesetzt wird.

  1. Haushaltstitel nicht ausgeschöpft

Haushalteriche Gründe für die Reduzierung der Zuschüsse an die Sozialmieter gibt es offensichtlich nicht. Seit Einrichtung dieser Mietzuschüsse durch das Wohnraumversorgungsgesetz im Jahr 2016 sind die Haushaltsansätze nur zu einem geringen Teil ausgeschöpft worden. Mietzuschüsse nach dem WoVG sind im Kapitel 1295 im Titel 68127 veranschlagt.

1295/68127 Ansatz Beschränkung Ausgaben
2018 28.300 6.373
2019 51.900 25.683 6.471
2020 10.671 1.787 (per 30.04.20)

M.Nelken || 12. Mai 2020

[1] Die Mietzuschussvorschriften 2016 weisen diesbezüglich eine analoge Regelung aus. Der Unterschied besteht in der Umstellung auf die Bruttowarmmiete im sogenannten Vorschaltgesetz aus dem Jahre 2017. Dabei wurden für den Sozialen Wohnungsbau ohne II. Förderungsstufe eine anerkennungsfähige Mietobergrenze von 14 €/m2 eingeführt. An der Art und Weise der Zuschussbestimmung gab es keine Änderungen.

Mit möblierten Wohnungen Städtebau- und Mietpreisrecht aushebeln

Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Dr. Michail Nelken (LINKE)
vom 17. Juni 2019

Im Namen des Senats von Berlin beantworte ich Ihre Schriftliche Anfrage wie folgt:

Frage 1:
In welcher Art und Weise beobachtet und registriert der Senat die Ausbreitung der Vermietung möblierter Wohnungen?

Antwort zu 1:
Insoweit keine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, ist die Vermietung einer möblierten Wohnung nicht anzeige- bzw. genehmigungspflichtig. Im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel 2019 wurde auch der Tatbestand der vermieterseitigen Möblierung der Wohnung bei den Mieterinnen und Mietern abgefragt. Unter einem Prozent der Mieterinnen und Mieter gaben an, dass ihnen die Wohnung möbliert vermietet wurde. Bei den in diesem Segment stichprobenweise durchgeführten Interviews bei den Mieterinnen und Mietern stellte sich heraus, dass lediglich in einem Drittel tatsächlich eine von der Vermieterseite erfolgte Möblierung vorlag, hierbei wurde das vermieterseitige Stellen einer Einbauküche nicht als Möblierung der Wohnung gewertet. Einschränkend muss allerdings betont werden, dass sich Mieterinnen und Mieter von zeitlich befristet angemieteten möblierten Wohnungen vermutlich selten bei solchen freiwilligen Erhebungen beteiligen werden.

Frage 2:
Erkenntnisse hat der Senat aus der eigenen Beobachtung oder durch Dritte (BBU, IBB u.a.) hinsichtlich der Ausbreitung der Angebote, der lokalen Verteilung und der Entwicklung der Mietpreise der möblierten Wohnungen?

Weitere Fragen und die Antworten des Senats  HIER

Berliner Mietspiegel 2019 stoppt nicht den Mietenwahnsinn.

Zum heute veröffentlichten Mietspiegel 2019

Der wohnungspolitische Sprecher Michail Nelken erklärt:

Der Mietspiegel 2019 für Berlin ist kein Anlass zur Entspannung. Ein Mietspiegel hilft nicht gegen Mietenwahnsinn, er zivilisiert ihn allenfalls ein wenig. Er spiegelt den anhaltenden Mietanstieg wider und gibt damit einen Rahmen für weitere Mieterhöhungen.

Die Botschaft von einem Abflachen der Mietpreisdynamik ist zudem trügerisch, denn sie basiert auf einer Durchschnittszahl über die ganze Stadt: Die „gewichtete Berliner Durchschnittsmiete“ stieg „nur“ um 0,34 €/m2 (5 Prozent) gegenüber dem Mietspiegel 2017. Allerdings haben zigtausende Mieterinnen und Mieter in den letzten beiden Jahren im wirklichen Leben viel höhere Mieterhöhungen hinnehmen müssen. In den Gründerzeitquartieren (Baujahr bis 1918) liegt der Anstieg der Mietspiegelmieten bei 0,78 €/m2 (7,6 Prozent).  Und noch alarmierender ist die Entwicklung der Oberwerte. Sie signalisieren die Entwicklungsrichtung sehr viel deutlicher. Dabei drücken die fragwürdigen automatisierten Mieterhöhungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften – 4 Prozent in zwei Jahren – noch die „gewichteten Durchschnittswerte“.

Die veränderte Wohnlageneinordnung bedeutet für Mieter in manchen Wohnvierteln sogar eine bedrohliche Zunahme der Verdrängungsgefahr. Dies trifft ebenfalls mit besonderer Härte die Gründerzeitquartiere. So werden fast alle Altbauquartiere im Prenzlauer Berg um eine Wohnlage heraufgestuft. Es gibt hier faktisch keine einfache Wohnlage mehr. Die „Befreiung“ des Prenzlauer Berg von Mieterhaushalten mit geringen Einkommen geht weiter.

Gegen den anhaltenden Anstieg der Mieten, gegen die soziale Verdrängung und gegen die Auslöschung der sozialen Mischung in den Berliner Wohnvierteln  hilft nur ein Mietenstopp.

13. Mai 2019