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Verbot von Einfamilienhäusern? – Quatsch!

Ein Kulturkampf 1

Seit einigen Tagen geistert ein Gespenst durch die Medien und Netzwerke: das Verbot von Einfamilienhäusern. Als Zündsatz muss ein Interview von Anton Hofreiter (Grüne) herhalten, in dem dieser angeblich ein solches Verbot gefordert hätte.

Für ein Verbot von Einfamilienhäusern gibt es weder in den Dörfern noch in großen oder kleinen Städten irgendeinen vernünftigen Grund. Das ist sowohl baurechtlich und baupolitisch als auch wohnungspolitisch und sozial eine vollkommen abwegige Idee.

Nebenbei, ein Familienhaus ist in der Größe unbestimmt. Es kann eine kleine Hütte oder ein Bauernhaus sein, eine Villa oder gar ein Schloss; es kann eingeschossig oder auch dreigeschossig sein. Ein großer Teil der Deutschen wohnt in Einfamilienhäusern, und das ist weder asozial noch gemeinschädlich. Ist gibt ganze Gemeinden, die bestehen nur aus Einfamilienhäusern.

Aber in den Großstädten, kann man nicht wenigstens in den Großstädten den Bau von Einfamilienhäusern verbieten? – Nein! Wenn auf einem Grundstück der Bau eines freistehenden Einfamilien-Wohnhauses oder auch von Reihenhäusern baurechtlich zulässig ist, dann hat der Grundstückseigentümer einen Rechtsanspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung.

Auf den landeseigenen Grundstücken kann das Land Berlin die Nutzung und deren Maß im rechtlich geltenden Rahmen selbst bestimmen. Berlin wird seine Wohnungsbaugrundstücke, so sie dazu geeignet sind, natürlich für den Geschosswohnungsbau verwenden oder auch mit dieser Zweckbindung auf dem Wege eines Erbbaurechtsvertrages verpachten. Es ist aber auch nicht auszuschließen, dass das Land Berlin Grundstücke hat, die sich nur mit Einfamilien- oder Reihenhäusern nutzen lassen.

Auf privaten Grundstücken kann die Gemeinde Art und Maß der Nutzung mit den Mitteln des Planungsrechts bestimmen. Für die Nutzungsmaße werden in aller Regel Obergrenzen bestimmt. Untergrenzen der baulichen Nutzung sind nur in städtebaulich gut begründeten Einzelfällen möglich und oftmals schwer durchsetzbar. Derartige enteignungsgleiche Eingriffe in das private Eigentum, in die persönliche Freiheit und Selbstbestimmung, sind nur in besonderen Ausnahmesituationen grundrechtlich vertretbar.

Etwas anderes ist es, sich der realen und dringenden städtebaulichen Aufgabe zu stellen und den dynamischen Flächenverbrauch in Folge der extensiven baulichen Inanspruchnahme zu stoppen. Deshalb sollte die öffentliche Hand stets den Mehrgeschosswohnungsbau überall dort präferieren, wo er städtebaulich und ökologisch vertretbar ist. Das hängt aber von der Größe, der Lage und dem stadträumlichen Umfeld der Baugrundstücke ab. In einer Kleinhaussiedlung wird man kein Wohnhochhaus planen und bauen. Auf städtischen Grundstücken im urbanen Bebauungszusammenhang wird die Stadt keine Einfamilienhaushäuschen bauen.

Die Zersiedlung der Stadtränder und des Umlandes von Berlin mit kleinen Einfamilienhaussiedlungen ist keine Zukunftsoption. Dies würde das Erfordernis des ressourcen- und klimaschonenden Bauens missachten. Moderner Städtebau muss sozial und ökologisch nachhaltig sein und angemessen die klimatischen und gesundheitlichen Herausforderungen von morgen berücksichtigen. Das, und nicht das Verbot eines Wohnhaustyps, ist eine vernünftige Stadtentwicklungspolitik.

Mitunter sind die Streiter wider das Einfamilienhaus zugleich Befürworter von Wagenplätzen als alternative Wohnformen in der Innenstadt. Während die Kämpfer gegen die Wagenburgen in der Innenstadt diese als schrecklich für die Wohnqualität und die Immobilienwerte brandmarken. Das macht deutlich, dass diese Debatte zu einem guten Teil auch ein Kulturkampf mit den dazugehörigen geistigen Untiefen ist.

  1. Nelken |28.02.21 | 06.03.21

Verwertungsbedarf – Umwandlungswelle in Milieuschutzgebieten

Umwandlungsbericht 2019

Betrachtet man den aktuellen Jahresbericht 2019 zur Anwendung der Umwandlungsverordnung, der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 09. Dezember veröffentlicht wurde[1], fällt auf den ersten Blick ins Auge, dass das Umwandlungsgeschehen in Berlin sich auf einem beunruhigend hohen Level eingepegelt hat. 2018 und 2019 waren es jeweils um 12.700 Wohnungen, nachdem in den drei Jahren davor die Zahlen zwischen ca. 13.000 und 17.000 lagen.

Der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete am Berliner Umwandlungsgeschehen schwankt seit Jahren um die 50% trotz einer erheblichen Ausweitung der Gebietskulisse.[2] Was doppelt überrascht, weil nur ca. 20% der Wohnungen Berlins in sozialen Erhaltungsgebieten liegen[3] und für die Milieuschutzgebiete es seit 2015 eine Umwandlungsverbotsverordnung gibt, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Die Umwandlung ist nur in wenigen Ausnahmefällen genehmigungsfähig.

Dennoch wurden seit 2015 Genehmigungen für die Umwandlung von 23.275 Mietwohnungen in den Berliner Milieuschutzgebieten erteilt.[4] Die Ausnahmeregelung Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 hat sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erwiesen. Danach wird die Genehmigung zur Umwandlung erteilt, wenn sich die Eigentümer verpflichtet, sofern er eine Wohnung verkaufen will, 7 Jahre nur an den/die Mieter/in der Wohnung zu verkaufen. Nahezu 99% der in den Milieuschutzgebieten erteilten Umwandlungsgenehmigungen basieren auf einer solchen Selbstverpflichtung der Immobilieneigner. Von 22.517 mit dieser Verpflichtung genehmigten Umwandlungen wurden lediglich 57 Wohnungen an Mieter verkauft. Das sind 0,25 %, wobei das nicht einmal zwingend Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung waren. – Aber das ist eine andere Geschichte.[5]

Der Ausnahmetatbestand Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 gehört abgeschafft. Das vorgebliche Ziel des Gesetzgebers, nicht zu verhindern, dass Mieter*innen ihre Wohnung selbst kaufen, wird vollkommen verfehlt.

Die Anzahl der vollzogenen Umwandlungen in den Jahren 2015 bis 2019 in den heutigen Milieuschutzgebieten beträgt 35.233 Wohnungen.[6] In den jüngeren Milieuschutzgebieten trat die Antragspflicht erst mit Festsetzung ein. Betrachtet man den Zeitraum von 2013 bis 2019 dann wurden in der Milieuschutzgebietskulisse (Stand Ende 2019) 45.126 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Für ganz Berlin betrug die Umwandlungszahl für diese sieben Jahre 92.316 Wohnungen.[7]

Die Anzahl der Umwandlungen, ihre Dynamik und ihre Auswirkung für die Wohngebiete hängen von der Größe, der Lage im Stadtgebiet, der Gebäudestruktur (Baualtersklassen) und der Eigentümerstruktur ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Wohngebiete in der Innenstadt mit einem großen Anteil an Gebäuden der Baualtersklassen vor 1919 und 1919 bis 1948 und einem großen Anteil von Privatpersonen oder Kapitalgesellschaften (diverser Rechtsformen) als Gebäudeeigentümer vom Umwandlungsgeschehen am stärksten betroffen sind.[8]

Milieuschutzgebiete vor Umwandlungswelle

Im Jahre 2019 stieg die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen in den Berliner Milieuschutzgebieten auf 5391 (von 4393 in 2018) auf einen neuen Höchststand. Diese Tendenz setzte sich im 1.Halbjahr 2020 fort. Mit 5279 Anträge in nur 6 Monaten zeichnet sich eine Anstieg um 100% (!) gegenüber dem Vorjahr ab.[9] Da die Anträge durchweg mit der Ausnahmeregelung, Selbstverpflichtung 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, begründet sind, werden sie bei Vollständigkeit der Unterlagen genehmigt. Das bedeutet, dass die Milieuschutzgebiete vor einer großen Umwandlungswelle stehen, sofern ein wesentlicher Teil der Genehmigungen umgesetzt wird.

[10]

Die Erklärungen für diesen starken Anstieg der Umwandlungsanträge, mit der sich die Verfasser des Umwandlungsberichts versuchen, klingen nicht sehr überzeugend. Sie sprechen davon, dass „angekündigte und vollzogene rechtliche Änderungen eine wesentliche Rolle spielen. Hierzu zählen insbesondere der Mietendeckel und die auf Bundesebene diskutierte generelle Einschränkung von Umwandlungen auf angespannten Wohnungsmärkten, ebenso die verschärfte Mietpreisbremse und die Verlängerung der Umwandlungsverordnung.“[11] Dann müsste diese Entwicklung die ganze Stadt erfassen und in allen Milieuschutzgebieten zu einem solchen Anstieg führen. Wie die Verfasser selbst feststellen, ist dem nicht so. Nur in bestimmten Milieuschutzgebieten ist die Zunahme der Anträge derart überdurchschnittlich. Das sind überwiegend ältere Milieuschutzgebiete in denen die Umwandlung in Eigentumswohnungen in den letzten 20 Jahre ohnehin schon erhebliche Ausmaße angenommen hatte und in denen bestimmte Gebäudetypen (Gründerzeithäuser) und damit verbunden auch eine bestimmte Eigentümerschaft in erheblicher Größe gegeben sind.

Pankow – Hotspot der Umwandlungswelle

Von den 5391 Anträgen auf Umwandlung im Jahr 2019 in den Berliner Milieuschutzgebieten entfielen 1260 auf die Pankower Gebiete, davon 852 auf Prenzlauer Berg.

Im ersten Halbjahr 2020 gab es in den Pankower Milieuschutzgebieten 1775 Anträge, davon entfielen 1560 auf die Prenzlauer Berger Gebiete. Das sind fast doppelt so viele im ganzen Jahr 2019. [12]

Bei anhaltender Tendenz im 2. Halbjahr 2020 könnte das auf eine Steigerung von nahe 200% hinauslaufen. Die Gebiete Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Winsstraße und Arnimplatz weisen für 2019/20 hohe Umwandlungszahlen auf. Aber auch in den anderen Prenzlauer Berger Gebieten gab es in diesen 18 Monaten Umwandlungen von mehreren Häusern. Und betrachtet man die im Jahre 2020 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, muss man davon ausgehen, dass weitere Umwandlungsanträge folgen werden. Angesichts der Tatsache, dass nach Aussage des Berichts bereits im Jahre 2011 der Anteil an Eigentumswohnungen in den Prenzlauer Berger Milieuschutzgebieten meist um die 30% lag,[13] stellt sich die Frage, bei welchen Werten wir angesichts der in den letzten 10 Jahren vollzogenen Umwandlungen heute angekommen sind. Der Zensus 2021 wird es uns vermutlich verraten.

Folgen – steigende Mieten & Eigenbedarfskündigungen

Der größte Teil der umgewandelten Wohnungen wird vermietet. Aber der Handel mit den teuren Wohnungen und die damit verbundenen Refinanzierungslasten der Käufer*innen erhöhen den Verdrängungsdruck auf die Mieter*innen, insbesondere auf die mit alten Mietverträgen. Höhere Neuvermietungsmieten und Verkäufe an potenzielle Selbstnutzer*innen sind die logischen wirtschaftlichen Folgen von Umwandlung und Verkauf zu solch überhöhten Spekulationspreisen. Nicht die heutigen Mieter*innen sind die Adressat*innen der Umwandler, die die 7-Jahresverpflichtung unterzeichnen, sondern die gut betuchten Käufer*innen, die in 12 Jahren die Eigenbedarfskündigung aussprechen werden, sei es für sich selbst, die Kinder oder Eltern, Nichten oder Neffen, Au-pair-Beschäftigte oder eigene Arbeitszimmer oder Zweitwohnsitz, der Phantasie werden durch die Rechtsprechung kaum Grenzen gesetzt. Hinzu kommen auch zahlungskräftige „Neumieter*innen“, die bereit sind, 2 Jahre als Mieter auf dem Erwerb ihrer Wohnung zu warten, manchmal mit einer möblierten Zeitvermietung zu 35 €/m2 als Überbrückung.[14]

Kein Ende in Sicht

Dass trotz der bereits hohen Anzahl an umgewandelten Wohnungen das Umwandlungshoch anhält, ist offenbar der großen Nachfrage und den hohen Kaufpreisen geschuldet. Die hohe Nachfrage resultiert nicht überwiegend aus Kaufinteresse von Wohnungsuchenden, sondern auf dem Zufluss von anlagesuchendem Kapital. Die anhaltenden extrem niedrigen Zinsen machen weltweit Berliner Wohnimmobilien zum sicheren Wunschdepot für Geldvermögen jeder Herkunft. Angesichts der in der Corona-Krise weltweit vergrößerten Geldmengen ohne aktuelle realwirtschaftliche Grundlagen und der geringen Inflation ist ein Abschwächen dieses Zustroms nicht in Sicht.

Zum anderen führen die sehr hohen Neuvermietungsmieten aber auch dazu, dass für Haushalte mit mittleren Einkommen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung für die eigene zukünftige Wohnraumversorgung eine letztendlich wirtschaftliche Option wird. Das erhöht den Verdrängungsdruck auf die heutigen Mieter über zukünftig drohende Eigenbedarfskündigungen zusätzlich.

Ein richtig wirksames Umwandlungsverbot tut Not, für die Milieuschutzgebiete und für ganz Berlin. JETZT!

[1] Jahresbericht 2019, Download SenSW: https://bit.ly/2Mwnsab

[2] Tabellen 3.9, im Jahresbericht 2019, S. 105

[3] Andererseits liegen die für Umwandlungen prädestinierten Wohnhäuser der Gründerzeit und der 20er und 30er Jahre in den gentrifizierten Innenstadtvierteln, die auch den Schwerpunkt der Erhaltungsgebietskulisse bilden. Siehe Jahresbericht 2019, Tabelle 3.4., Seite 86.

[4] Jahresbericht 2019. Tabelle 2.7, S.39

[5] Siehe https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

[6] siehe Jahresbericht 2019, Tab 3.4; S. 36 und Abb. 3.17, S. 79

[7] ebenda Tabelle 3.7, S. 98

[8] ebenda Tabelle .3.3. S.73, Tabelle 3.4, S.86; vgl. auch die Schriftlichen Anfragen der MdA Gaby Gottwald (Die Linke), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Drucksache 18/24196 vom 17.07.2020 und Katrin Schmidberger (Grüne), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen: Zahlen für 2018, 2019 und 1. Halbjahr 2020, Drucksache 18/24216 vom 14.07.2020

[9] Siehe Jahresbericht Seite S. 15 ff

[10] Ein Teil der Anträge ist noch in der Bearbeitung. Genehmigungsquote nahe 100%.

[11] Siehe Jahresbericht 2019, S. 109

[12] ebenda S. 15 – 24

[13] ebenda Tabelle 2.4, S. 13

[14] In den Berliner Bezirksämtern setzt sich eine Praxis durch, wonach der Verkauf auch an Mieter*innen genehmigt wird, die nach der Umwandlung die Wohnung angemietet haben. Um hier Missbrauch auszuschließen, ist eine ausgebildete Gebietsbindung Voraussetzung. Diese wird allgemein angenommen, wenn die Mieter*innen 2 Jahre in der Wohnung tatsächlich gewohnt haben. Eine entsprechende Ergänzung der Arbeitshilfen hat die Senatsverwaltung im Juli 2020 an die Bezirksämter übermittelt. Siehe hier: https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

Weihnachtsappell von 352 Landtagsabgeordneten

Weihnachtsappell von 352 Landtagsabgeordneten für eine humanitäre Aufnahme Geflüchteter von den griechischen Inseln

In der Nacht vom 8. auf den 9. September 2020 wurde das Flüchtlingslager Moria auf der griechischen Insel Lesbos durch einen Brand zerstört. Bereits zuvor war das Lager Moria über Jahre zum Symbol des Versagens europäischer Asylpolitik geworden: Zeitweise mussten über 20.000 Menschen in einem Camp ausharren, das für 3.000 Menschen ausgerichtet war. Die Versorgungs- und Hygienesituation war katastrophal.
Deutschland hat auf diese Situation gemeinsam mit anderen europäischen Ländern reagiert, Hilfsgüter entsandt und die Aufnahmezusage auf knapp 3.000 Menschen erhöht.
Dennoch leben die Menschen auch drei Monate nach dem Brand immer noch unter menschenunwürdigen Bedingungen auf den griechischen Inseln oder auf dem Festland.
Die humanitäre Situation im neuen Übergangslager Kara Tepe ist laut übereinstimmenden Berichten von Menschenrechtsorganisationen deutlich schlechter als im Camp Moria: Die Unterkünfte sind nicht winterfest, immer noch gibt es keine ausreichende sanitäre Versorgung – Duschen und Toiletten fehlen vielfach. Gewaltsame Übergriffe auch gegen besonders Schutzbedürftige sind an der Tagesordnung. Unter diesen Bedingungen leiden besonders die vielen Kinder.
Angesichts dieser Zustände kritisieren wir umso mehr, dass humane Aufnahmestrukturen wie das auf Lesbos betriebene Flüchtlingslager „PIKPA“ für besonders schutzbedürftige Menschen aufgelöst wurden.
Uns ist bewusst, dass nur ein Gemeinsames Europäisches Asylsystem, das von echter europäischer Solidarität geprägt ist, die Asyl- und Migrationsfrage langfristig lösen kann. Diese europäische Lösung ist jedoch immer noch nicht in Sicht.
Die begrüßenswerten Aufnahmen der Bundesregierung reichen noch nicht aus. Deswegen fordern wir als Abgeordnete der Landtage die Bundesregierung auf, sich für die Einhaltung menschen- und europarechtlicher Standards einzusetzen, die Aufnahme Geflüchteter von den griechischen Inseln in Deutschland zu beschleunigen und die Zusagen angesichts der Aufnahmebereitschaft in Bundesländern, Städten und Gemeinden zu erhöhen.
In Deutschland haben einzelne Bundesländer sowie über 200 Kommunen zugesagt, zusätzliche Geflüchtete aufzunehmen. Diese Zusagen übersteigen die vom Bund koordinierte Aufnahme deutlich. Wir sehen die Bundesregierung in der Pflicht, uns Ländern und unseren Kommunen, die eine menschenrechtswürdige Unterbringung ermöglichen können und wollen, eine Zusage für die Aufnahme zu erteilen.

Basierend auf den genannten Gründen stellen wir folgende Forderungen an die Bundesregierung:

  1.  Die Bundesregierung muss sich auf EU-Ebene verstärkt für eine europäische Lösung einsetzen, die menschen- und europarechtlichen Standards entspricht.
  2.  Der Bundesinnenminister muss gemeinsam mit aufnahmebereiten Ländern und Kommunen einen konstruktiven Weg für die zukünftige Aufnahme von Geflüchteten anstoßen und vorantreiben – auch über das bereits zugesagte Kontingent hinaus.
  3.  Die Bundesregierung muss – gerade in dieser Jahreszeit – die verstärkte Aufnahme von Geflüchteten in Deutschland beschleunigen und sich gegenüber weiteren EU-Mitgliedsstaaten dafür einsetzen, dass sie Schutzsuchende freiwillig aufnehmen.

Daniel Lede Abal (B90/Die Grünen, Baden-Württemberg)
Kazim Abaci (SPD, Hamburg)
Wolfgang Albers (Die Linke, Berlin)
Rainer Albrecht (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Turgut Altug (B90/Die Grünen, Berlin)
Dr. Gabriele Andretta (SPD, Niedersachsen)
Eva von Angern (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Holger Ansmann (SPD, Niedersachsen)
Matthias Arends (SPD, Niedersachsen)
Horst Arnold (SPD, Bayern)
Elisabeth Aßmann (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Berivan Aymaz (B90/Die Grünen, Nordrhein-Westfalen)
Wolfgang Baasch (SPD, Schleswig-Holstein)
Katja Bahlmann (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Julian Barlen (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Elke Barth (SPD, Hessen)
Frank-Tilo Becher (SPD, Hessen)
Karsten Becker (SPD, Niedersachsen)
Sigrid Beer (B90/Die Grünen, Nordrhein-Westfalen)
Patrick Beier (Die Linke, Thüringen)
Ksenija Bekeris (SPD, Hamburg)
Jacqueline Bernhardt (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Philipp Bertram (Die Linke, Berlin)
Sascha Bilay (Die Linke, Thüringen)
Marlen Block (Die Linke, Brandenburg)
Miriam Block (B90/Die Grünen, Hamburg)
Carola Bluhm (Die Linke, Berlin)
Maryam Blumenthal (B90/Die Grünen, Hamburg)
Kathrin Bockey (SPD, Schleswig-Holstein)
Sabine Boeddinghaus (Die Linke, Hamburg)
Christiane Böhm (Die Linke, Hessen)
Marco Böhme (Die Linke, Sachsen)
Matthi Bolte (B90/Die Grünen, Nordrhein-Westfalen)
Marcus Bosse (SPD, Niedersachsen)
Cemal Bozoğlu (B90/Die Grünen, Bayern)
Axel Brammer (SPD, Niedersachsen)
Christoph Bratmann (SPD, Niedersachsen)
Markus Brinkmann (SPD, Niedersachsen)
Philipp Bruck (B90/Die Grünen, Bremen)
Nico Brünler (Die Linke, Sachsen)
Franziska Brychcy (Die Linke, Berlin)
Christina Buchheim (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Sarah Buddeberg (Die Linke, Sachsen)
Petra Budke (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Ricarda Budke (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Taylan Burcu (B90/Die Grünen, Hessen)
Ole Thorben Buschhüter (SPD, Hamburg)
Andreas Büttner(Die Linke, Brandenburg)
Deniz Celik (Die Linke, Hamburg)
Kerstin Celina (B90/Die Grünen, Bayern)
Philipp da Cunha (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Matthias Czech (SPD, Hamburg)
Manfred Dachner (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Miriam Dahlke (B90/Die Grünen, Hessen)
Sahra Damus (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Kathrin Dannenberg (Die Linke, Brandenburg)
Christoph Degen (SPD, Hessen)
Filiz Demirel (B90/Die Grünen, Hamburg)
Gülseren Demirel (B90/Die Grünen, Bayern)
Steffen Dittes (Die Linke, Thüringen)
Gabriele Dobusch (SPD, Hamburg)
Sülmez Dogan (B90/Die Grünen, Bremen)
Dr. Kai Dolgner (SPD, Schleswig-Holstein)
Jörn Domeier (SPD, Niedersachsen)
Rosa Domm (B90/Die Grünen, Hamburg)
Thomas Domres (Die Linke, Brandenburg)
Olaf Duge (B90/Die Grünen, Hamburg)
Monika Düker (B90/Die Grünen, Nordrhein-Westfalen)
Prof. Dr. Heiner Dunckel (SPD, Schleswig-Holstein)
Michael Efler (Die Linke, Berlin)
Cordula Eger (Die Linke, Thüringen)
Kirsten Eickhoff-Weber (SPD, Schleswig-Holstein)
Kerstin Eisenreich (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Petra Emmerich-Kopatsch (SPD, Niedersachsen)
Kati Engel (Die Linke, Thüringen)
Mareike Engels (B90/Die Grünen, Hamburg)
Stefan Engstfeld (B90/Die Grünen, Nordrhein-Westfalen)
Carola Ensslen (Die Linke, Hamburg)
Dr. Solveig Eschen (B90/Die Grünen, Bremen)
Nancy Faeser (SPD, Hessen)
Björn Fecker (B90/Die Grünen, Bremen)
Antje Feiks (Die Linke, Sachsen)
Torsten Felstehausen (Die Linke, Hessen)
Henning Foerster (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Bettina Fortunato (Die Linke, Brandenburg)
Alske Freter (B90/Die Grünen, Hamburg)
Dirk Friedriszik (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Olga Fritzsche (Die Linke, Hamburg)
Stefanie Fuchs (Die Linke, Berlin)
Gerrit Fuß (B90/Die Grünen, Hamburg
Wulf Gallert (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Rico Gebhardt (Die Linke, Sachsen)
Stefan Gebhardt (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Katalin Gennburg (Die Linke, Berlin)
Nadine Gersberg (SPD, Hessen)
Harald Gindra (Die Linke, Berlin)
Thomas von Gizycki (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Markus Gleichmann (Die Linke, Thüringen)
Immacolata Glosemeyer (SPD, Niedersachsen)
Lisa Gnadl (SPD, Hessen)
René Gögge (B90/Die Grünen, Hamburg)
Sahhanim Görgü-Philipp (B90/Die Grünen, Bremen)
Christian Görke (Die Linke, Brandenburg)
Anna Gorskih (Die Linke, Sachsen)
Gaby Gottwald (Die Linke, Berlin)
Lena Saniye Güngör (Die Linke, Thüringen)
Michael Gwosdz (B90/Die Grünen, Hamburg)
Martin Habersaat (SPD, Schleswig-Holstein)
Norbert Hackbusch (Die Linke, Hamburg)
Lucie Hammecke (B90/Die Grünen, Sachsen)
Thordies Hanisch (SPD, Niedersachsen)
Karl Heinz Hausmann(SPD, Niedersachsen)
Frauke Heiligenstadt (SPD, Niedersachsen)
Tobias Heilmann (SPD, Niedersachsen)
Bernd Heinemann (SPD, Schleswig-Holstein)
Kristin Heiß (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Anne Helm (Die Linke, Berlin)
Guido Henke (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Astrid Hennies (SPD, Hamburg)
Susanne Hennig-Wellsow (Die Linke, Thüringen)
Frank Henning (SPD, Niedersachsen)
Clarissa Herbst (SPD, Hamburg)
Birgit Herdejürgen (SPD, Schleswig-Holstein)
Britta Herrmann (B90/die Grünen, Hamburg)
Birgit Hesse (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Isabell Hiekel (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Alexandra Hiersemann (SPD, Bayern)
Doreen Hildebrandt (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Monika Hohmann (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Thomas Hölck (SPD, Schleswig-Holstein)
Andreas Höppner (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Gerd Hujahn (SPD, Niedersachsen)
Danial Ilkhanipour (SPD, Hamburg)
Sina Imhof (B90/Die Grünen, Hamburg)
Regina Elisabeth Jäck (SPD, Hamburg)
Jennifer Jasberg (B90/Die Grünen, Hamburg)
Stephan Jersch (Die Linke, Hamburg)
Rebecca Joest (B90/Die Grünen, Nordrhein-Westfalen)
Andrea Johlige (Die Linke, Brandenburg)
Nadine Julitz (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Linus Jünemann (B90/Die Grünen, Hamburg)
Bijan Kaffenberger (SPD, Hessen)
Susanna Kahlefeld (B90/Die Grünen, Berlin)
Eka von Kalben (B90/Die Grünen, Schleswig-Holstein)
Ralf Kalich (Die Linke, Thüringen)
Annkathrin Kammeyer (SPD, Hamburg)
Dagmar Kaselitz (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Rüdiger Kauroff (SPD, Niedersachsen)
Metin Kaya (Die Linke, Hamburg)
Lisa Kern (B90/Die Grünen, Hamburg)
Dirk Kienscherf (SPD, Hamburg)
Alptekin Kirci (SPD, Niedersachsen)
Regina Kittler (Die Linke, Berlin)
Hendrikje Klein (Die Linke, Berlin)
Stefan Klein (SPD, Niedersachsen)
Heiner Klemp (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Carla Kniestedt (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Swen Knöchel (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Mazlum Koc (Die Linke, Bremen)
Kerstin Köditz (Die Linke, Sachsen)
Natascha Kohnen (SPD, Bayern
Karsten Kolbe (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Jan Koltze (SPD, Hamburg)
Katharina König-Preuss (Die Linke, Thüringen)
Torsten Koplin (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Georg P. Kössler (B90/Die Grünen, Berlin)
Dunja Kreiser (SPD, Niedersachsen)
Ronny Kretschmer (Die Linke, Brandenburg)
Eva-Maria Kröger (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Thomas Krüger (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Simon Kuchinke (SPD, Hamburg)
Elisabeth Kula (Die Linke, Hessen)
Deniz Kurku (SPD, Niedersachsen)
Sanne Kurz (B90/Die Grünen, Bayern)
Hendrik Lange (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Dennis Lander (Die Linke, Saarland)
Karen Larisch (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Sofia Leonidakis (Die Linke, Bremen)
Dr. Silke Lesemann (SPD, Niedersachsen)
Eva Lettenbauer (B90/Die Grünen, Bayern)
Franziska Leschewitz (Die Linke, Berlin)
Kerstin Liebelt (SPD, Niedersachsen)
Dr. Dörte Liebetruth (SPD, Niedersachsen)
Olaf Lies (SPD, Niedersachsen)
Thomas Lippmann (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Karin Logemann (SPD, Niedersachsen)
Uwe Lohmann (SPD, Hamburg)
Dominik Lorenzen (B90/Die Grünen, Hamburg)
Oliver Lottke (SPD, Niedersachsen)
Dr. Gudrun Lukin (Die Linke, Thüringen)
Bernd Lynack (SPD, Niedersachsen)
Iftikhar Malik (SPD, Hamburg)
Kirsten Martens (SPD, Hamburg)
Katja Maurer (Die Linke, Thüringen)
Antonia Mertsching (Die Linke, Sachsen)
Kerstin Metzner (SPD, Schleswig-Holstein)
Serpil Midyatli (SPD, Schleswig-Holstein)
Katja Mitteldorf (Die Linke, Thüringen)
Johanne Modder (SPD, Niedersachsen)
Matthias Möhle (SPD, Niedersachsen)
Vanessa Mohnke (SPD, Hamburg)
Alexander Mohrenberg (SPD, Hamburg)
Zohra Mojadeddi (B90/Die Grünen, Hamburg)
Christa Möller-Metzger (B90/Die Grünen, Hamburg)
Ralf Mucha (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Anja Müller (Die Linke, Thüringen)
Hans-Jürgen Müller (B90/Die Grünen, Hessen)
Ivy May Müller (B90/Die Grünen, Hamburg)
Johannes Müller (B90/Die Grünen, Hamburg)
Maurice Müller (B90/Die Grünen, Bremen)
Regine Müller (SPD, Hessen)
Sami Musa (SPD, Hamburg)
Hanna Naber (SPD, Niedersachsen)
Juliane Nagel (Die Linke, Sachsen)
Michail Nelken (Die Linke, Berlin)
Ralf Neubauer (SPD, Hamburg)
Luise Neuhaus-Wartenberg (Die Linke, Sachsen)
Andrea Nunne (B90/Die Grünen, Hamburg)
Lisa Maria Otte (B90/Die Grünen, Hamburg)
Dr. Christel Oldenburg (SPD, Hamburg)
Simone Oldenburg (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Baris Önes (SPD, Hamburg)
Wiebke Osigus (SPD, Niedersachsen)
Cansu Özdemir (Die Linke, Hamburg)
Dr. Christos Pantazis (SPD, Niedersachsen)
Tim Pargent (B90/Die Grünen, Bayern)
Birte Pauls (SPD, Schleswig-Holstein)
Dennis Paustian-Döscher (B90/Die Grünen, Hamburg)
Milan Pein (SPD, Hamburg)
Tobias von Pein (SPD, Schleswig-Holstein)
Lasse Petersdotter (B90/Die Grünen, Schleswig-Holstein)
Dr. Mathias Petersen (SPD, Hamburg)
Boris Pistorius (SPD, Niedersachsen)
Marion Platta (Die Linke, Berlin)
Arne Platzbecker (SPD, Hamburg)
Ralf Plötner (Die Linke, Thüringen)
Regina Poersch (SPD, Schleswig-Holstein)
Stefan Politze (SPD, Niedersachsen)
Guido Pott (SPD, Niedersachsen)
Ulf Prange (SPD, Niedersachsen)
Henriette Quade (Die Linke Sachsen-Anhalt)
Anja Quast (SPD, Hamburg)
Benjamin Raschke (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Beate Raudies (SPD, Schleswig-Holstein)
Philipp Raulfs (SPD, Niedersachsen)
Sandra Redmann (SPD, Schleswig-Holstein)
Daniel Reinhardt (Die Linke, Thüringen)
Peter Ritter (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Kristian Ronneburg (Die Linke, Berlin)
Stephanie Rose (Die Linke, Hamburg)
Jeannine Rösler (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Clemens Rostrock (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Astrid Rothe-Beinlich (B90/ Die Grünen, Thüringen)
Thomas Rother (SPD, Schleswig-Holstein)
Nils Saemann (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Jan Saffe (B90/Die Grünen, Bremen)
Dr. Alexander Saipa (SPD, Niedersachsen)
Marie Schäffer (B90/Die Grünen, Brandenburg)
Christian Schaft (Die Linke, Thüringen)
Jan Schalauske (Die Linke, Hessen))
Susanne Schaper (Die Linke, Sachsen)
Carsten Schatz (Die Linke, Berlin)
Hermann Schaus (Die Linke, Hessen)
Marc Schemmel (SPD, Hamburg)
Heidemarie Scheuch-Paschkewitz (Die Linke, Hessen)
Sebastian Schlüsselburg (Die Linke, Berlin)
Hansjörg Schmidt (SPD, Hamburg)
Ines Schmidt (Die Linke, Berlin)
Manuela Schmidt (Die Linke, Berlin)
Mirjam Schmidt (B90/Die Grünen, Hessen)
Niklas Schrader (Die Linke, Berlin)
Markus Schreiber (SPD, Hamburg)
Andrea Schröder-Ehlers (SPD, Niedersachsen)
Doris Schröder-Köpf (SPD, Niedersachsen)
Andreas Schubert (Die Linke, Thüringen)
Katina Schubert (Die Linke, Berlin)
Toni Schuberl (B90/Die Grünen, Bayern)
Stephanie Schuhknecht (B90/Die Grünen, Bayern)
Jochen Schulte (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Mirko Schultze (Die Linke, Sachsen)
Katharina Schulze (B90/Die Grünen, Bayern)
Tobias Schulze (Die Linke, Berlin)
Sören Schumacher (SPD, Hamburg)
Ralf Schumann (Die Linke, Bremen)
Claudia Schüßler (SPD, Niedersachsen)
Annette Schütze (SPD, Niedersachsen)
Uwe Schwarz (SPD, Niedersachsen)
Dr. Mignon Schwenke (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Katrin Seidel (Die Linke, Berlin)
Volker Senftleben (SPD, Niedersachsen)
Wiard Siebels (SPD, Niedersachsen)
Florian Siekmann (B90/Die Grünen, Bayern)
Ali Simsek (SPD, Hamburg)
Franz Sodann (Die Linke, Sachsen)
Saadet Sönmez (Die Linke, Hessen)
Barbara Spaniol (Die Linke, Saarland)
Ulrike Sparr (B90/Die Grünen, Hamburg)
Nils Springborn (SPD, Hamburg)
Dirk Stamer (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Karola Stange (Die Linke, Thüringen)
Dr. Till Steffen (B90/Die Grünen, Hamburg)
Dr. Ralf Stegner (SPD, Schleswig-Holstein)
Olaf Steinbiß (SPD, Hamburg) Andreas Steppuhn (SPD, Sachsen-Anhalt)
David Stoop (Die Linke, Hamburg)
Miriam Strunge (Die Linke, Bremen)
Philine Sturzenbecher (SPD, Hamburg)
Heike Sudmann (Die Linke, Hamburg)
Urs Tabbert (SPD, Hamburg)
Ingo Tebje (Die Linke, Bremen)
Maja Tegeler (Die Linke, Bremen)
Martina Tegtmeier (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Petra Tiemann (SPD, Niedersachsen)
Sarah Timmann (SPD, Hamburg)
Juliane Timmermann (SPD, Hamburg)
Sabine Tippelt (SPD, Niedersachsen)
Dr. Sven Tode (SPD, Hamburg)
Grant Hendrik Tonne (SPD, Niedersachsen)
Cindi Tuncel (Die Linke, Bremen)
Marika Tändler-Walenta (Die Linke, Sachsen)
Hakan Tas (Die Linke, Berlin)
Insa Tietjen (Die Linke, Hamburg)
Aminata Touré (B90/Die Grünen, Schleswig-Holstein)
Olliver Ulloth (SPD, Hessen)
Özlem Ünsal (SPD, Schleswig-Holstein)
Yusuf Uzundag (B90/Die Grünen, Hamburg)
Isabelle Vandre (Die Linke, Brandenburg)
Carola Veit (SPD, Hamburg)
Dr. Isabella Vértes-Schütter (SPD, Hamburg)
Kai Vogel (SPD, Schleswig-Holstein)
Sebastian Walter (B90/Die Grünen, Berlin)
Sebastian Walter (Die Linke, Brandenburg)
Ulrich Watermann (SPD, Niedersachsen)
Stefan Weber (SPD, Schleswig-Holstein)
Stephan Weil (SPD, Niedersachsen)
Dr. Thela Wernstedt (SPD, Niedersachsen)
Michael Weinreich (SPD, Hamburg)
Dr. Wolfgang Weiß (Die Linke, Mecklenburg-Vorpommern)
Dagmar Wiedemann (SPD, Hamburg)
Ulrich Wilken (Die Linke, Hessen)
Susann Wippermann (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Janine Wissler (Die Linke, Hessen)
Torsten Wolf (Die Linke, Thüringen)
Udo Wolf (Die Linke, Berlin)
Thomas Würdisch (SPD, Mecklenburg-Vorpommern)
Mehmet Yildiz (Die Linke, Hamburg)
Lena Zagst (B90/Die Grünen, Hamburg)
Stefan Ziller (B90/Die Grünen, Berlin)
Steffen Zillich (Die Linke, Berlin)
Olaf Zimmer (Die Linke, Bremen)
Sebastian Zinke (SPD, Niedersachsen)
Dagmar Zoschke (Die Linke Sachsen-Anhalt)

Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten.

Gesetzliche Ausnahme (7-Jahre-Verkauf nur an Mieter) wird zur Regel

 

Problem

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen steht in Milieuschutzgebieten unter einem Genehmigungsvorbehalt und ist damit zur Erreichung der Ziele der Erhaltungssatzung dem Grunde nach verboten. Das BauGB sieht allerdings im § 172 Absatz 4 einige Ausnahmetatbestände vor, bei denen eine Genehmigung zur Umwandlung zu erteilen ist. Wobei eine dieser Ausnahmen sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erweist: Das ist die Verpflichtung des Eigentümers, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter zu veräußern.

Nach dieser Ausnahmeregelung finden trotz Umwandlungsverbots in den Berliner Milieuschutzgebieten im größeren Umfang Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen statt. „Zwischen dem 14.03.2015 und dem 30.06.2020 wurde für 93 % der 21.000 Wohnungen, für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung die „Selbstverpflichtung des Eigentümers – 7 Jahre Veräußerung nur an Mieter“ gewählt (BauGB § 172 Absatz 4 Satz 3 Nr. 6)“.[1]

Die Verpflichtung, 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, ist in der Praxis zu einem vielfach genutzten Instrument der Umgehung des Umwandlungsverbots geworden. Trotz des Umwandlungsverbots geht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht nur weiter, sondern sie beschleunigt sich sogar.

Der Verweis darauf, dass diese Zahlen, gemessen am Gesamtwohnungsbestand, nicht so dramatisch seien, ist irreführend. Zum einen befinden sich in den Milieuschutzgebieten viele Wohnungen auch im Eigentum von Genossenschaften und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und sind so per se nicht umwandlungsfähig, und zum anderen kommen diese fast 21.000 Wohnungen additiv zu den bereits in den Jahren vor 2015 umgewandelten Wohnungen und denen außerhalb der , Milieuschutzgebiete hinzu.

Änderung des BauGB erforderlich

In der R2G-Koalitionsvereinbarung war ein Vorstoß des Landes Berlin im Bundesrat vereinbart, um diese Ausnahme vom Umwandlungsverbot aus dem Baugesetzbuch zu streichen. Das Land Berlin stellte bereits im Januar 2017 den Antrag im Bundesrat, die Regelung des § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB ersatzlos zu streichen. Der Antrag fand keine Mehrheit. Berlin hat in der Folge diesen Vorschlag im Oktober 2018 in die Bauministerkonferenz (BMK) eingebracht.

Nach dem „Wohngipfel“ der Bundesregierung im September 2018 entwickelte sich die Absicht, ein Umwandlungsverbot für ganze Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Auch die Streichung der 7-Jahre-Ausnahmegenehmigung für die Milieuschutzgebiete stand zur Diskussion. In dem am 4. November 2020 von der Bundesregierung verabschiedeten Gesetzentwurf ist eine Streichung der konterkarierenden Ausnahmeregelung vom Umwandlungsverbot in den Milieuschutzgebieten nicht mehr vorgesehen. Die Ermächtigung, im Falle eines angespannten Wohnungsmarktes und einer Gefährdung der Wohnraumversorgung ein Umwandlungsvorbot für das ganze Gemeindegebiet erlassen zu können, ist nach einigem Hin und Her in der rot-schwarzen Regierungskoalition wieder enthalten. Die Immobilienverbände und auch einzelne CDU- Abgeordnete haben dagegen Widerstand angekündigt. 

Arbeitshilfe – Wer ist Mieter?

Das heftige Umwandlungsgeschehen in den Milieuschutzgebieten trotz Umwandlungsverbots war frühzeitig absehbar und wurde durch die Berliner Genehmigungspraxis befördert. Deshalb thematisierte Katrin Lompscher noch als MdA in einer Schriftlichen Anfrage Umwandlungen ohne Ende trotz Umwandlungsverordnung?“ (Drs. 17 / 19 037) diese Entwicklung und problematisierte dabei auch die „Arbeitshilfe für die Berliner Bezirksämter zur Anwendung der Umwandlungsverordnung“ aus dem Jahre 2015, die u.a. besagte, dass zu dem Kreis der Mieter, an den eine in Sondereigentum umgewandelte Wohnung verkauft werden darf, auch „erst nach Umwandlung in die Wohnung oder das Gebäude eingezogene Personen“ gehören.

Diese Regelung war ein Umwandlungsanreiz und lud zum Missbrauch ein. Sie erhöhte den Verdrängungsdruck auf die Bestandsmieter. Die Verdrängung der Mieter und die Vermietung an „Käufer in spe“ wurde so zu einem Geschäftsmodell, das den Milieuschutz konterkariert.

Mieterinitiativen und auch die LINKE hatten deshalb gefordert, dass bis zur Abschaffung der Ausnahmeregelung im BauGB die Genehmigungspraxis in Berlin restriktiv sein solle: Mieter ist nur, wer zum Zeitpunkt der Umwandlungsgenehmigung Mieter der Wohnung war. Die Umwandlungsgenehmigung sollte mit der Vorlage einer Mieterliste verknüpft werden. Eine solche Berliner Auslegung der Ausnahmeregelung des BauGB sei möglich.

Angesichts der Turbulenzen beim Start der neuen linken politischen Leitung der Senatsverwaltung geriet die Änderung einer „Arbeitshilfe“ verständlicherweise aus dem Blick. Nach dem absehbaren Scheitern der Berliner BR-Initiative hat sich allerdings SenSW eine ganze Weile mit dem Problem und der geforderten und erforderlichen Änderung der Arbeitshilfe hinsichtlich des Umgangs mit der Ausnahmeregelung nach § 172 (4) S. 3 Nr. 6 nicht befasst.

Auf eine Schriftliche Anfrage von Gaby Gottwald (Linke) im September 2017 (Drs. 18/12370) zu dem entsprechenden Passus der Arbeitshilfen antwortete SenSW u.a.: „Die in der Arbeitshilfe dargestellte Rechtsauffassung, dass als Mieter im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB auch anzusehen ist, wer erst nach der Begründung von Wohneigentum in das Gebäude oder die Wohnung zog, hat sich nicht geändert.“ Zwar sei eine Umgehung des Gesetzeszwecks auf diesem Wege nicht ausgeschlossen, aber einerseits würden die Bezirke durch zusätzliche Bedingungen bei der Verkaufsgenehmigung versuchen, dies zu unterbinden, und andererseits seien die tatsächlichen Verkäufe an Mieter bislang sehr selten. (15 WE = 0,3 %). (September 2017)

Uneinheitliche Genehmigungspraxis in den Bezirken

Die Praxis der Genehmigung beim Verkauf an Mieter gem. der 7-Jahres-Regelung war in den Bezirken nicht einheitlich.

In Pankow gilt gemäß Antwort auf eine Kleine Anfrage (0717/VIII):

Als Mieter wird anerkannt, wer als Folge einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung eine tatsächliche Nutzungsbeziehung zu der veräußerten Wohnung erlangt. Dabei kann es sich um Mieter handeln, die bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung die Wohnung bewohnten oder diese nach Freiwerden angemietet haben. Dies ist durch geeignete Unterlagen nachzuweisen.
Zum Nachweis sind einzureichen: Mietvertrag, Meldebescheinigung, Kontoauszüge zum Nachweis der erfolgten Mietzahlung. Gegebenenfalls werden nach Vorliegen dieser Unterlagen weitere nachgefordert.
Erfolgte der Verkauf einer Wohnung unmittelbar nach Abschluss eines Mietvertrages bei Neuvermietung, ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag bereits mit der Absicht des Erwerbs der Wohnung abgeschlossen wurde. Eine Zustimmung zum Verkauf erfolgt dann nicht.

Angesichts der gewöhnlich „eigentümerfreundlichen Grundhaltung“ des Pankower Bauamtes schien damit dem Missbrauch und der Mietervertreibung ein Scheunentor geöffnet, so die Befürchtungen vieler Mieter.

In Neukölln hat das Bezirksamt 2019 beschlossen, „den Verkauf zukünftig erst dann (zu genehmigen), wenn die jeweiligen Mieter*innen zum Teil der schützenswerten Wohnbevölkerung geworden sind. Dies ist regelmäßig frühestens nach einer Mietdauer von zwei Jahren, in der die Mieter*innen mit Hauptwohnsitz in der Wohnung gelebt haben, der Fall.“

In Friedrichshain-Kreuzberg verfolgte man eine restriktive Linie, bemaß diese aber nicht an einer bestimmten Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, sondern beurteilte die faktische Verankerung im Kiez im Einzelfall. So bleibe für das Bezirksamt ein Handlungsspielraum für die Tatsachenprüfung, ob hier ein Umgehungstatbestand hinsichtlich des Gesetzgebungsziels vorliege. Und für die Wohnungshändler bleibt eine Ungewissheit (und damit ein Risiko) hinsichtlich der Bewertung des Bezirksamtes, ob der „Mieter“ berechtigt ist, die Wohnung zu kaufen.

Diese Bezirksämter folgten insoweit der alten Darstellung von SenSW in der Arbeitshilfe, dass man einem nach der Umwandlung eingezogenen Mieter nicht grundsätzlich den Kauf der Wohnung versagen kann.

Im Übrigen ist Mieterin oder Mieter nur, wer als Folge einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung eine tatsächliche Nutzungsbeziehung zu der veräußerten Wohnung hat. Zu den Mindestvoraussetzungen gehören dabei neben dem Vorliegen eines Mietvertrages die ordnungsgemäße Meldung in der Wohnung sowie die reale Zahlung einer Miete (Oberverwaltungsgericht [OVG] Hamburg, Urt. V. 28.11.2002 – 2 Bs 2009/00). Auch wenn ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft gesetzt wird, gibt es weiterhin Fluktuation. Eine Einschränkung auf einen „StichtagsMieter“ enthält das Gesetz nicht. Denn das Gesetz bezweckt gerade keinen individuellen Mieterschutz im engeren Sinn (BVerwG, Urteil vom 30.06.2004 – 4 C 1/03; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch Kommentar, Stand Mai 2016, § 172 Rn 199). Das Gesetz sieht jeden als Mieterin oder Mieter an, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, unabhängig davon, wann er die Wohnung angemietet hat.
(Antwort auf Schriftliche Anfrage Drs. 17/19037.)

Diese Ausführungen von SenSW sind nicht überzeugend. Das Gesetz trifft keine Aussage, wer im Sinne des Gesetzes Mieter ist. Was dies mit einem nicht einschlägigen individuellen Mieterschutz zu tun haben soll, ist nicht erklärlich. In der Arbeitshilfe steht dies auch nicht in dieser Form.

Im Gegenteil, das angeführte OVG Hamburg sagt: Der hier zu entscheidende Fall gibt keine Veranlassung, den Begriff des Mieters im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB abschließend zu klären. Jedenfalls bestimmt sich dieser Begriff nicht allein nach zivilrechtlichen Maßstäben, sondern ist unter Beachtung des Gesetzeszwecks auszulegen.

Die angeführte Entscheidung des OVG Hamburg (anschließend auch das BVerwG 4 C 1/03) bestätigt die Nichtgenehmigung (!) eines Verkaufs an einen Mieter, der nach der Umwandlung in eine zum Zeitpunkt der Umwandlung leerstehende Wohnung eingezogen war. Beide Gerichte stellen in der Begründung lediglich klar, dass nicht in jedem Fall, in dem der Mietvertrag nach der Umwandlung abgeschlossen wurde, von einem Umgehungstatbestand ausgegangen werden könne. Deshalb sei eine harte Stichtagsregelung aus dem Gesetz nicht herleitbar. Dies würde über die Zielsetzung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, hinausgehen und sich als unverhältnismäßig erweisen.

Beide Gerichte billigen den Behörden bei der Entscheidung über die Genehmigung des Verkaufs einen erheblichen Ermessensspielraum zu, um auszuschließen, dass der Gesetzeszweck bei dem Wohnungsverkauf unterlaufen wird, wenn der Mietvertrag bereits mit der Absicht des später folgenden Wohnungskaufs abgeschlossen wurde.

Ergänzung der Arbeitshilfen in 2020

Infolge des massiven Anstiegs der Anträge und Genehmigungen der Umwandlung in den Milieuschutzgebieten mit Bezug auf die Ausnahme nach Nr. 6. und der unterschiedlichen Handhabungen in den Bezirken gab es eine öffentliche und eine verwaltungsinterne Diskussion. Im Ergebnis hat im Juli 2020 die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher den Bezirksbaustadträten verabredungsgemäß eine Ergänzung der Arbeitshilfen zum Punkt 2.1.7. Selbstverpflichtung des Eigentümers – § 172 Absatz 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB übersandt.

In der überarbeiteten Fassung dieses Punktes der Arbeitshilfe werden in Anlehnung an die Neuköllner Regelung Kriterien für die Feststellung, wer als kaufberechtigter Mieter im Sinne des Gesetzes gilt, ausgeführt. Die folgenden Tatbestände sollen kumulativ erfüllt sein:

  • ein mindestens seit 2 Jahren bestehendes Mietverhältnis auf der Basis eines vorzulegenden Mietvertrages,
  • für diesen Zeitraum von mindestens 2 Jahren sind reale Mietzahlungen nachzuweisen und mindestens eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen,
  • Anmeldung seit diesen 2 Jahren als Hauptwohnsitz.

Unbeschadet möglicher weiterer Feststellungen seien bei der Antragstellung diese Nachweise vorzulegen. Zudem wird in der Neufassung festgestellt, dass formal nicht Mieter i.S. § 172 Absatz 4 Satz3 Nr. 6 ist, wer

  • im gleichen Haus wohnt, aber eine andere leerstehende Wohnung kaufen will,
  • bisher in einem anderen Gebäude im Erhaltungsgebiet wohnte.

In den beiden Fallkonstellationen läge es im Ermessen des Bezirks, den Kauf im Einzelfall zu genehmigen, wenn das Schutzziel der Verordnung, der Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem nicht entgegensteht.

In keinem Fall sei die Genehmigung zu erteilen, wenn die antragstellende Person zwar in der Wohnung wohnt, aber das Mietverhältnis nur abgeschlossen wurde, weil von vornherein der Kauf der Wohnung beabsichtigt war.

Fazit:

Die Präzisierung des Abschnitts 2.1.7 der Arbeitshilfen ist ein Fortschritt und führt hoffentlich zu einer einheitlichen strengen Genehmigungspraxis in den Bezirken. Ob das zu einer merklichen Dämpfung der Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Milieuschutzgebieten beitragen wird, ist offen. Die konsequentere Regelung, dass grundsätzlich kaufberechtigter Mieter ist, wer zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter der Wohnung war, wäre m.E. auch rechtskonform möglich, wenn dies mit einer Einzelfallprüfung und mit Ausnahmetatbeständen verbunden würde, wenn also der Erwerb durch später eingezogene Mieter im Einzelfall nicht ausgeschlossen wäre, wie es in der oben zitierten Urteilsbegründung heißt.

Aber letztlich kann nur die Streichung des Punktes 6 im § 172 Absatze 4 Satz 3 BauGB diese vielfach genutzte Umgehung des Umwandlungsverbots in den Milieuschutzgebieten beenden. Jetzt ist der Bundestag gefordert, das von der CDU-SPD-Regierung eingebrachte Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches in diesem für die Mieter wichtigen Punkt nachzubessern.

* * *

[1] Umwandlungsbericht 2018/19 Seite 18

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Inklusiver Jahn-Sport-Park zuerst

Kein exklusiver Abriss & Neubau des Jahn-Stadions

Der Jahnsportpark soll zu einem Inklusions-Sportpark umgebaut werden. Seit 2013 wurde in Politik und Verwaltung diskutiert, begutachtet und geplant. Nun sollte im Herbst 2020 das Vorhaben starten. Die Gelder für den 1.Bauabschnitt, den Abriss des Jahnstadions, das durch einen Neubau (2.Bauabschnitt) mit gleicher Zuschauerkapazität an gleicher Stelle ersetzt werden soll, stehen im Landeshaushalt 2020/21 mit ca. 14 Mio. € bereit. Allerdings sind diese Gelder noch gesperrt, bis die Sportverwaltung dem Haushaltsausschuss des Abgeordnetenhauses ein aktualisiertes Konzept für die zukünftige Nutzung des Sportparks vorgelegt. Bislang gibt es nur ein Nutzungskonzept aus dem Jahre 2015. Es ist unübersehbar veraltet. Es sah die Erweiterung der Sportfreiflächen, sowie die Errichtung eines 30 m hohen Multifunktionsgebäudes (!) mit mehreren Sporthallen sowie Funktions- und Büroräumen, eine Tennishalle, die Verlagerung der Tennisplätze, den Abriss und Neubau des Jahn-Stadion sowie die Errichtung eines mehrgeschossigen Parkhauses vor. Allerdings haben sich die Interessen und Ansprüche der Sportvereine und –verbände seitdem geändert. Und die Anwohner melden jetzt auch deutlich ihre Interessen an.

Im letzten Jahr wurde entschieden, dass es einer Aktualisierung des Nutzungskonzeptes bedarf, bevor das Vorhaben gestartet werden kann. Dazu hat die Sportverwaltung in den ersten Monaten des Jahres 2020 die Interessen und Bedarfe der bezirklichen Sportvereine, von ALBA und Landesportverbänden abgefragt. Gespräche wurde auch mit den Bürgervereinen der umliegenden Kieze geführt. Dabei ging es um den vereinsungebundenen Breitensport und sonstige Nutzungsinteressen der Anwohner. Der Senat hat den Bereich um den Jahnsportpark am 31. März 2020 zu einem Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung (gem. AG BauGB § 9 (1) Nr.1) erklärt. Damit ist die Verantwortung für Planung und Genehmigung des Vorhabens auf die Senatsstadtentwicklungsverwaltung von Katrin Lompscher übergegangen.

Sport-Park für alle. – Widerspruch gegen Stadion-Abriss

Seit dem letzten Jahr baut sich allmählich auch öffentlicher Widerspruch auf: Wer braucht den 100 Millionen Euro teuren Stadionneubau für 20.000 Zuschauer? Für Veranstaltungen der Behindertensportverbände und auch der Berliner Leichtathletik würde es nur wenige Male im Jahr gebraucht und könnte auch viel kleiner ausfallen. Für Fußballspiele der 2. und 3. Liga, die der Berliner Fußballverband hier angeblich ansiedeln will, und für andere zuschauerintensive Sport- und Kulturveranstaltungen ist eine gute verkehrliche Erschließung nicht herstellbar. Der kostspielige Neubau würde viel intensiver genutzt werden als das Bestandsstadion, in dem seit Jahren nur wenige größere Veranstaltungen mit wenigen Tausend Zuschauern im Jahr stattfinden. Eine neue Großveranstaltungsstätte passe weder in einen Inklusionssportpark noch in den Ortsteil, in dem mit Mauerpark und Max-Schmeling-Halle bereits Veranstaltungsorte mit hohen Besucherzahlen gelegen sind.

Zudem wäre ein Abriss des Jahnstadions auch eine ökologische Untat. Einerseits weil ihm viele Bäume zum Opfer fielen, die zusammen mit Sportpark, Mauerpark und Falkplatz von besondere Bedeutung für das Stadtklima in diesem hoch verdichteten Teil der Stadt sind. Zum anderen stellen die aus Trümmerschutt des 2.Weltkrieges aufgeschütteten Stadionwälle, das in den 1980er Jahren neu errichtete Tribünengebäude und die in den 1990 sanierten Zuschauerränge „graue Energie“ (vergegenständlichter Energieverbrauch) von erheblichem Umfang dar. Der Abriss wäre also eine Energieverschwendung ohne einen adäquaten Nutzen.

Viele dieser Argumente sind gut begründet und erfordern eine sorgfältige Auseinandersetzung. Das Kernziel, die Schaffung eines modernen Inklusions-Sport-Parks, ist unstrittig. Umstritten ist dagegen die Ausgestaltung dieses Sportparks, damit er tatsächlich inklusiv ist. Ein Sport-Park für alle.

Erst Planen – dann Bauen

 Für ein geordnetes und vernünftiges Planungsverfahren mit einer wirkungsvollen Beteiligung der Sportverbände, der allgemeinen Öffentlichkeit und der Bürger der benachbarten Wohnviertel sind m.E. folgende Schritte erforderlich:

  1. Nutzungskonzept. Als nächste muss ein abgestimmtes und öffentlich diskutiertes Nutzungskonzept für den gesamten Jahn-Sportpark vorliegen, in dem auch die offenen Fragen der Nutzung des großen Stadions und des Hallenneubaus geklärt sind.
  2. Vorgezogene Bürgerbeteiligung. Start einer vorgezogenen Bürgerbeteiligung zur Herausarbeitung einer städtebaulichen Grundfigur, die geeignet ist, das Nutzungskonzept umzusetzen und als Planungsziel des Bebauungsplanverfahrens zu dienen.
  3. B-Plan. Danach Start des Bebauungsplanverfahrens mit den im vorgezogenen Beteiligungsverfahren erarbeiteten Planungszielen.
  4. Verkehrserschließungskonzept. Ein schlüssiges fundiertes Verkehrskonzept ist die erste große Klippe, die gleich am Start des Verfahrens gemeistert werden muss. Aussagen aus der Senatssportverwaltung, dass man im Rahmen der Machbarkeitsstudie 2015 ein Verkehrskonzept erarbeitet habe, sind unernst und geeignet das Verfahren in schweres Wasser zu manövrieren. In dem Stadtraum gibt es seit Jahren große ungelöste Verkehrsprobleme, die von den erheblichen Nutzungslasten von Mauerpark, Max-Schmeling-Halle, Jahn-Sportpark und der Schönhauser Allee (mit Colosseum und Kulturbrauerei) sowie der Verkehrsfunktion des Ringstraßenzuges Danziger – Eberswalder – Bernauer Straße verursacht werden. Zusätzliche Verkehrslasten sind ohne ein Gesamtkonzept nicht verantwortlich planbar.
  5. Naturschutz und stadtökologisches Gutachten. Der Jahn-Sport-Park ist für die Grünversorgung, für Flora und Fauna und für das Stadtklima im Verbund mit dem Mauerpark und dem Falkplatz für den Stadtteil von besonderer Bedeutung. Dem muss der Umbau Rechnung tragen.
  6. Partizipation. Alle Schritte des Planungsverfahrens sind offen und öffentlich zu gestalten und mit der interessierten Öffentlichkeit und insbesondere auch mit der Anwohnerschaft aus den benachbarten Wohnvierteln zu beraten. Die proklamierte neue Beteiligungskultur der rot-rot-grünen Regierungskoalition steht hier vor einer echten Bewährungsprobe.
  7. Moratorium. Solange die Grundzüge der Planung nicht gesichert sind, zu denen auch die Nutzungsperspektive des großen Stadions und die Beantwortung der Frage gehört, ob der Totalabriss alternativlos und eine Sanierung oder Teilsanierung des Bestandsstadion ausgeschlossen ist, dürfen nicht vollendete Tatsachen durch einen vorgezogenen Stadion-Abriss geschaffen werden.

Erst Planen, dann Bauen! – Dieser Grundsatz muss auch für die Sanierung des Jahn-Sportparks gelten.

Priorität für den Inklusions-Sport-Park

Abriss und Neubau des großen Jahnstadions sollen ca. 120 Mio. € kosten. Erst anschließend soll der Sportpark für 60 Mio. € saniert und mit neuen Sportflächen und Sporthallen ausgestattet werden. Das ist ein Missverhältnis im Aufwand zwischen der Hauptnutzung Inklusionssport und dem Stadionneubau, dessen Nutzung umstritten ist. Derzeit wächst die Gefahr, dass die Mittel für den 3.Bauabschnitt, den Sportpark, nach 2022 nicht mehr zur Verfügung stehen werden. Deshalb muss der Bauablauf umgedreht werden:

Zu beginnen ist mit der Sanierung und dem Umbau des Sportparks. Das hat den Vorteil, dass man bereits im Sportpark Ersatzkapazitäten für Nutzungen des Stadions während der Bauzeit (ob Abriss oder Sanierung) schaffen kann. Die nach der gegenwärtig Planung offenbar andernorts temporär entstehen werden sollen. Auch für alle anderen Fragen, wie die der verkehrlichen Erschließung, verschafft man sich durch dieses Vorgehen mehr Spielraum für die Fertigstellung von angemessenen und rechtzeitigen Lösungen. Für den Inklusionssport, den Vereinssport der lokalen Vereine wie für den unorganisierten Breitensport besitzen die Erneuerung des Sportparks, die Verbesserung und der Ausbau seiner Nutzungsmöglichkeiten den absoluten Vorrang.

Erst der Inklusionssportpark, dann das Stadion.

***

Falschberechnung Mietzuschuss?

Verwirrung um drastische Senkung des Mietzuschusses für Sozialmieter

Ulrich Paul berichtete in der Berliner Zeitung vom 3. Mai 2020 über gravierende Kürzungen der Mietzuschüsse für Sozialmieter im alten Sozialen Wohnungsbau wegen eines angeblichen Berechnungs-fehlers des Dienstleisters zgs bei der Bestimmung der Höhe des Zuschusses. Das löste eine Reihe von Wortmeldung auch in der innerlinken Diskussion über Ursachen und Schuldige aus. Die einen vermuteten, dass dies mit dem Übergang der Berechnung von der zgs auf die IBB zu tun habe und sahen in der IBB den Übeltäter. Andere kolportierten Informationen aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, wonach die Berechnun gsweise der zgs leider nicht haltbar wäre.  Diese Unklarheit veranlasste mich, der Sache auf den Grund zu gehen.
Ergebnis: Nach meiner Wahrnehmung hat SenSW mit dieser “Neuberechnung” ohne Not die Zuschüsse an Sozialmieter im Leistungsbezug gekürzt. Eine sozial- oder wohnungspolitische Zielstellung dieser Maßnahme kann ich nicht erkennen.

  1. Überschreitung der Wohnfläche

Hier stellt SenSW fest, dass die im § 2  WoG ermöglichte Zulassung einer Überschreitung der angemessenen Wohnfläche um bis zu höchstens 20 Prozent in dem genannten Fall wegen fehlender Voraussetzungen nicht gewährt werden konnte. In den entspechenden Verwaltungsvorschrift stünde, dass eine solche Überschreitung nur beim Vorliegen von besonderen Lebensumständen, wie kürzlichem Tod eines Haushaltsmitglieds oder bei Rollstuhlbenutzung, möglich sei.

Ich denke, dass das Gesetzes hier eindeutig ein anderes Ziel verfolgt. Natürlich läge in diesem Fall die Wohnfläche für den Mieter im gesetzlichen Toleranzrahmen und wäre die Abweichung genehmigungsfähig gewesen. Im Gegenteil, es scheint unsozial und unangemessen, in einer solchen Lebenssituation einen Sozialmieter wegen 9m2 mittels finanziellem Druck zum Auszug zu drängen.

Eine lange Wohndauer und damit sozialer Verwurzelung im Stadtteil ist für SenSW kein schützenwerter Tatbestand. Man könne sich nicht darauf berufen, dass “ man 30 Jahre lange in der selben 59 m² Sozialwohnung wohnt”. Segregation von Amtswegen?

Steht hier eine Verwaltungsvorschrift vielleicht nicht im Einklang mit den Zielen des Gesetzes? In der Verwaltungsvorschrift heißt es:

“Im begründeten Einzelfall kann die zuständige Stelle bei Vorlage besonderer Lebensumstände in Ausübung ihres pflichtgemäßen Ermessens eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu 20 % zulassen.
Besondere Lebensumstände liegen zum Beispiel vor: (Hervorhebung MN)

    1. bei einer zweckbestimmt genutzten Rollstuhlbenutzer-Wohnung,
    2. bei durch Trägerinnen und Träger nach Nummer 2 Absatz 3 genutzten Wohnungen,
    3. bei schwerer chronischer Krankheit, die aufgrund ihrer Eigenart mehr Wohnfläche bedingt,
    4. bei kürzlichem Tod eines Haushaltsmitgliedes und
    5. soweit keine Berücksichtigung als Haushaltsmitglied gemäß Nummer 3 Absatz 3 erfolgt, ….”

Diese Aufzählung ist keine abschließende Aufzählung, was durch die Formulierung “liegen zum Beispiel vor” eindeutig ausgesagt ist. Die genannten Umstände sind “Beispiele”. D.h. auch nach den Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017) läge auch in diesem Fall eine Deckung der gesamtem Lücke zwischen KdU und Brutttowarmmiete durch einen Zuschuss nach WoG im Ermessenspielraum der IBB bzw. von SenSW.

  1. Zuschuss soll das Leck zwischen KdU und Wohnungsmiete decken.

(5) Leistungsempfangende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch erhalten abweichend von Absatz 1, höchstens unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnfläche gemäß Absatz 2, einen Mietzuschuss in Höhe des Anteils der Bruttowarmmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Leistungsträger übernommen wird. “ (WoG § 2 Absatz 5)

Es geht also um die Differenz zwischen der tatsächlichen Bruttowarmmiete und der Zahlung des Leistungsträgers. Für diesen Mietzuschuss wird die angemessene Wohnfläche zugrunde gelegt.

Das hat zgs auch so gemacht:

Die zgs hat den Zuschuss zur Deckung der Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnungsgröße von 50 m2 bewilligt. Den Anteil für die 9 m2 musste der Mieter selbst tragen. Die 31 € sind für ein ALG-II-Bezieher viel Geld, aber ein Wohnungswechsel bedeutete nicht nur den Verlust des sozialen Umfeldes, sondern wäre für ihn auch mit weit höheren finanziellen Belastungen verbunden.

SenSW hat auf diese schwierige Situation des Sozialmieters eine andere Sicht. SenSW meint, dass der Sozialmieter die KdU nur für die angemessene Wohnfläche (50 m2 ) bekäme. Damit decken die KdU-Zahlungen von 500 € viel mehr seiner Wohnkosten für die zugebilligte Wohnfläche ab. So könne der Zuschuss, den das Land Berlin nach WoG bezahlt, geringer ausfallen. Der Mieter bekäme nicht nur keinen Zuschuss für die 9 m2, sondern gedanklich auch keine KdU. Er müsse so 15,29 % seiner Warmmiete von 700 € selbst tragen, statt 4,43 %.

Worauf SenSW sein Vorgehen stützt, wird in den bislang mir (!) bekannten Aussagen von SenSW leider nicht dargestellt.
Die KdU werden nicht für konkrete Wohnungsgrößen bestimmt und gezahlt. Bei der Bestimmung der Richtwerte für die Bruttokaltmiete für die unterschiedlichen Haushaltsgrößen wird eine abstrakte Wohnungsgröße in Bezug zu den jeweiligen Mietspiegelwerten gesetzt. D.h. die KdU werden entsprechend der abstrakten Angemessenheit und nicht bezogen auf die tatsächliche Wohnungsgröße gezahlt. Die 500 € KdU sind dem Haushalt zugemessen und nicht einem Teil der tatsächlichen Wohnfläche. Gemäß Anlage I der AV Wohnen wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet
wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.

Nicht nur die AV Wohnen sondern auch der § 2 Absatz (5) des WoG begründen nicht das Vorgehen von SenSW. Denn der Sinn des Gesetzes besteht ja gerade darin, trotz der hohen Sozialmieten einkommensschwachen Haushalten und insbesondere auch den Leistungsempfängern nach SGB II und XII den Verbleib in ihren (zu teueren) Sozialwohnungen zu ermöglichen. So heißt es in der Gesetzesbegründung zum § 2 Absatz 5 WoG:

Bei Leistungsempfangenden nach dem Zweiten (SGB II) und dem Zwölften (SGB XII) Buch Sozialgesetzbuch wird nicht die Mietbelastung zur Berechnung berücksichtigt, sondern es wird der Teil der Bruttokaltmiete als Mietzuschuss übernommen, der im Rahmen der Prüfung der Kosten der Unterkunft beim Leistungsträger (z.B. beim Jobcenter) nicht mehr als angemessen bewertet wurde. … Für die Einkommensschwächsten, die im besonderen Maße auf angemessene Mieten im Sozialen Wohnungsbau angewiesen sind, kann daher durch die Zahlung des Mietzuschusses langfristig der Wohnungserhalt gesichert werden.

Diese Ziele des Gesetzes sind nur erreichbar, wenn der Anteil, den der Mieter aus seinem schmalen Leistungsbezug selbst für seine Mietkosten aufbringen muss, für ihn leistbar bleibt. Gesetzestext und Gesetzesbegründung geben für das Veränderte Vorgehen von SenSW keine Grundlage.

Ganz offensichtlich stützt sich das Vorgehen auf eine Auslegung der Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017).[1] Dort steht unter Nummer 5 – Höhe des Mietzuschuss in den Absätzen (3) und (4):

“(3) Werden die in Nummer 4 Absatz 2 definierten Grenzen für angemessene Wohnflächen überschritten, wird die Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnfläche zur Berechnung des Mietzuschusses gemäß Absatz 1 und 2 zu Grunde gelegt.

(4) Mieterhaushalte in Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungshilfen gefördert wurden und deren erste Förderphase mit einer Dauer von fünfzehn Jahren nach dem 31. Dezember 2002 endet, haben nur einen Anspruch auf einen Mietzuschuss nach Absatz 1 und 2, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde. Die höchstens berücksichtigungsfähige Bruttowarmmiete zur Berechnung des Mietzuschusses ist bei Wohnungen nach Satz 1 auf 14 €/m² Wohnfläche monatlich begrenzt.”

Da es im diskutierten Fall um eine Wohnung in einem Objekt ohne Anschlussförderung geht, bedeutet das, dass bei einer viel höheren Warmmiete je m2 auch der Zuschuss viel höher hätte ausfallen können (bis 14 €/m2), – für die angemessene Wohnfläche.

Auf der Basis der Mietzuschussvorschriften 2017, Nr. 5 Absatz 3 hat SenSW also die tatsächliche Miete von 700 € auf eine fiktive Miete von 593 € für die angemessene Wohnfläche gedanklich reduziert und die Differenz zwischen der KdU-Zahlung  und dieser erdachten Miete durch den Zuschuss gedeckt. Der Sozialmieter soll deshalb 107 € oder 15,29 % seiner tatsächlichen Warmmiete selbst aus seinem Leistungsbezug bezahlen.

Ich kann nicht erkennen, dass damit Ziel und Sinn der Mietzuschussregelungen des Wohnraumversorgungsgesetzes  für die Sozialmieter in den Sozialwohnungen des alten Sozialen Wohnungsbaus umgesetzt wird.

  1. Haushaltstitel nicht ausgeschöpft

Haushalteriche Gründe für die Reduzierung der Zuschüsse an die Sozialmieter gibt es offensichtlich nicht. Seit Einrichtung dieser Mietzuschüsse durch das Wohnraumversorgungsgesetz im Jahr 2016 sind die Haushaltsansätze nur zu einem geringen Teil ausgeschöpft worden. Mietzuschüsse nach dem WoVG sind im Kapitel 1295 im Titel 68127 veranschlagt.

1295/68127 Ansatz Beschränkung Ausgaben
2018 28.300 6.373
2019 51.900 25.683 6.471
2020 10.671 1.787 (per 30.04.20)

M.Nelken || 12. Mai 2020

[1] Die Mietzuschussvorschriften 2016 weisen diesbezüglich eine analoge Regelung aus. Der Unterschied besteht in der Umstellung auf die Bruttowarmmiete im sogenannten Vorschaltgesetz aus dem Jahre 2017. Dabei wurden für den Sozialen Wohnungsbau ohne II. Förderungsstufe eine anerkennungsfähige Mietobergrenze von 14 €/m2 eingeführt. An der Art und Weise der Zuschussbestimmung gab es keine Änderungen.