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Verwertungsbedarf – Umwandlungswelle in Milieuschutzgebieten

Umwandlungsbericht 2019

Betrachtet man den aktuellen Jahresbericht 2019 zur Anwendung der Umwandlungsverordnung, der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 09. Dezember veröffentlicht wurde[1], fällt auf den ersten Blick ins Auge, dass das Umwandlungsgeschehen in Berlin sich auf einem beunruhigend hohen Level eingepegelt hat. 2018 und 2019 waren es jeweils um 12.700 Wohnungen, nachdem in den drei Jahren davor die Zahlen zwischen ca. 13.000 und 17.000 lagen.

Der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete am Berliner Umwandlungsgeschehen schwankt seit Jahren um die 50% trotz einer erheblichen Ausweitung der Gebietskulisse.[2] Was doppelt überrascht, weil nur ca. 20% der Wohnungen Berlins in sozialen Erhaltungsgebieten liegen[3] und für die Milieuschutzgebiete es seit 2015 eine Umwandlungsverbotsverordnung gibt, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Die Umwandlung ist nur in wenigen Ausnahmefällen genehmigungsfähig.

Dennoch wurden seit 2015 Genehmigungen für die Umwandlung von 23.275 Mietwohnungen in den Berliner Milieuschutzgebieten erteilt.[4] Die Ausnahmeregelung Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 hat sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erwiesen. Danach wird die Genehmigung zur Umwandlung erteilt, wenn sich die Eigentümer verpflichtet, sofern er eine Wohnung verkaufen will, 7 Jahre nur an den/die Mieter/in der Wohnung zu verkaufen. Nahezu 99% der in den Milieuschutzgebieten erteilten Umwandlungsgenehmigungen basieren auf einer solchen Selbstverpflichtung der Immobilieneigner. Von 22.517 mit dieser Verpflichtung genehmigten Umwandlungen wurden lediglich 57 Wohnungen an Mieter verkauft. Das sind 0,25 %, wobei das nicht einmal zwingend Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung waren. – Aber das ist eine andere Geschichte.[5]

Der Ausnahmetatbestand Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 gehört abgeschafft. Das vorgebliche Ziel des Gesetzgebers, nicht zu verhindern, dass Mieter*innen ihre Wohnung selbst kaufen, wird vollkommen verfehlt.

Die Anzahl der vollzogenen Umwandlungen in den Jahren 2015 bis 2019 in den heutigen Milieuschutzgebieten beträgt 35.233 Wohnungen.[6] In den jüngeren Milieuschutzgebieten trat die Antragspflicht erst mit Festsetzung ein. Betrachtet man den Zeitraum von 2013 bis 2019 dann wurden in der Milieuschutzgebietskulisse (Stand Ende 2019) 45.126 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Für ganz Berlin betrug die Umwandlungszahl für diese sieben Jahre 92.316 Wohnungen.[7]

Die Anzahl der Umwandlungen, ihre Dynamik und ihre Auswirkung für die Wohngebiete hängen von der Größe, der Lage im Stadtgebiet, der Gebäudestruktur (Baualtersklassen) und der Eigentümerstruktur ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Wohngebiete in der Innenstadt mit einem großen Anteil an Gebäuden der Baualtersklassen vor 1919 und 1919 bis 1948 und einem großen Anteil von Privatpersonen oder Kapitalgesellschaften (diverser Rechtsformen) als Gebäudeeigentümer vom Umwandlungsgeschehen am stärksten betroffen sind.[8]

Milieuschutzgebiete vor Umwandlungswelle

Im Jahre 2019 stieg die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen in den Berliner Milieuschutzgebieten auf 5391 (von 4393 in 2018) auf einen neuen Höchststand. Diese Tendenz setzte sich im 1.Halbjahr 2020 fort. Mit 5279 Anträge in nur 6 Monaten zeichnet sich eine Anstieg um 100% (!) gegenüber dem Vorjahr ab.[9] Da die Anträge durchweg mit der Ausnahmeregelung, Selbstverpflichtung 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, begründet sind, werden sie bei Vollständigkeit der Unterlagen genehmigt. Das bedeutet, dass die Milieuschutzgebiete vor einer großen Umwandlungswelle stehen, sofern ein wesentlicher Teil der Genehmigungen umgesetzt wird.

[10]

Die Erklärungen für diesen starken Anstieg der Umwandlungsanträge, mit der sich die Verfasser des Umwandlungsberichts versuchen, klingen nicht sehr überzeugend. Sie sprechen davon, dass „angekündigte und vollzogene rechtliche Änderungen eine wesentliche Rolle spielen. Hierzu zählen insbesondere der Mietendeckel und die auf Bundesebene diskutierte generelle Einschränkung von Umwandlungen auf angespannten Wohnungsmärkten, ebenso die verschärfte Mietpreisbremse und die Verlängerung der Umwandlungsverordnung.“[11] Dann müsste diese Entwicklung die ganze Stadt erfassen und in allen Milieuschutzgebieten zu einem solchen Anstieg führen. Wie die Verfasser selbst feststellen, ist dem nicht so. Nur in bestimmten Milieuschutzgebieten ist die Zunahme der Anträge derart überdurchschnittlich. Das sind überwiegend ältere Milieuschutzgebiete in denen die Umwandlung in Eigentumswohnungen in den letzten 20 Jahre ohnehin schon erhebliche Ausmaße angenommen hatte und in denen bestimmte Gebäudetypen (Gründerzeithäuser) und damit verbunden auch eine bestimmte Eigentümerschaft in erheblicher Größe gegeben sind.

Pankow – Hotspot der Umwandlungswelle

Von den 5391 Anträgen auf Umwandlung im Jahr 2019 in den Berliner Milieuschutzgebieten entfielen 1260 auf die Pankower Gebiete, davon 852 auf Prenzlauer Berg.

Im ersten Halbjahr 2020 gab es in den Pankower Milieuschutzgebieten 1775 Anträge, davon entfielen 1560 auf die Prenzlauer Berger Gebiete. Das sind fast doppelt so viele im ganzen Jahr 2019. [12]

Bei anhaltender Tendenz im 2. Halbjahr 2020 könnte das auf eine Steigerung von nahe 200% hinauslaufen. Die Gebiete Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Winsstraße und Arnimplatz weisen für 2019/20 hohe Umwandlungszahlen auf. Aber auch in den anderen Prenzlauer Berger Gebieten gab es in diesen 18 Monaten Umwandlungen von mehreren Häusern. Und betrachtet man die im Jahre 2020 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, muss man davon ausgehen, dass weitere Umwandlungsanträge folgen werden. Angesichts der Tatsache, dass nach Aussage des Berichts bereits im Jahre 2011 der Anteil an Eigentumswohnungen in den Prenzlauer Berger Milieuschutzgebieten meist um die 30% lag,[13] stellt sich die Frage, bei welchen Werten wir angesichts der in den letzten 10 Jahren vollzogenen Umwandlungen heute angekommen sind. Der Zensus 2021 wird es uns vermutlich verraten.

Folgen – steigende Mieten & Eigenbedarfskündigungen

Der größte Teil der umgewandelten Wohnungen wird vermietet. Aber der Handel mit den teuren Wohnungen und die damit verbundenen Refinanzierungslasten der Käufer*innen erhöhen den Verdrängungsdruck auf die Mieter*innen, insbesondere auf die mit alten Mietverträgen. Höhere Neuvermietungsmieten und Verkäufe an potenzielle Selbstnutzer*innen sind die logischen wirtschaftlichen Folgen von Umwandlung und Verkauf zu solch überhöhten Spekulationspreisen. Nicht die heutigen Mieter*innen sind die Adressat*innen der Umwandler, die die 7-Jahresverpflichtung unterzeichnen, sondern die gut betuchten Käufer*innen, die in 12 Jahren die Eigenbedarfskündigung aussprechen werden, sei es für sich selbst, die Kinder oder Eltern, Nichten oder Neffen, Au-pair-Beschäftigte oder eigene Arbeitszimmer oder Zweitwohnsitz, der Phantasie werden durch die Rechtsprechung kaum Grenzen gesetzt. Hinzu kommen auch zahlungskräftige „Neumieter*innen“, die bereit sind, 2 Jahre als Mieter auf dem Erwerb ihrer Wohnung zu warten, manchmal mit einer möblierten Zeitvermietung zu 35 €/m2 als Überbrückung.[14]

Kein Ende in Sicht

Dass trotz der bereits hohen Anzahl an umgewandelten Wohnungen das Umwandlungshoch anhält, ist offenbar der großen Nachfrage und den hohen Kaufpreisen geschuldet. Die hohe Nachfrage resultiert nicht überwiegend aus Kaufinteresse von Wohnungsuchenden, sondern auf dem Zufluss von anlagesuchendem Kapital. Die anhaltenden extrem niedrigen Zinsen machen weltweit Berliner Wohnimmobilien zum sicheren Wunschdepot für Geldvermögen jeder Herkunft. Angesichts der in der Corona-Krise weltweit vergrößerten Geldmengen ohne aktuelle realwirtschaftliche Grundlagen und der geringen Inflation ist ein Abschwächen dieses Zustroms nicht in Sicht.

Zum anderen führen die sehr hohen Neuvermietungsmieten aber auch dazu, dass für Haushalte mit mittleren Einkommen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung für die eigene zukünftige Wohnraumversorgung eine letztendlich wirtschaftliche Option wird. Das erhöht den Verdrängungsdruck auf die heutigen Mieter über zukünftig drohende Eigenbedarfskündigungen zusätzlich.

Ein richtig wirksames Umwandlungsverbot tut Not, für die Milieuschutzgebiete und für ganz Berlin. JETZT!

[1] Jahresbericht 2019, Download SenSW: https://bit.ly/2Mwnsab

[2] Tabellen 3.9, im Jahresbericht 2019, S. 105

[3] Andererseits liegen die für Umwandlungen prädestinierten Wohnhäuser der Gründerzeit und der 20er und 30er Jahre in den gentrifizierten Innenstadtvierteln, die auch den Schwerpunkt der Erhaltungsgebietskulisse bilden. Siehe Jahresbericht 2019, Tabelle 3.4., Seite 86.

[4] Jahresbericht 2019. Tabelle 2.7, S.39

[5] Siehe https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

[6] siehe Jahresbericht 2019, Tab 3.4; S. 36 und Abb. 3.17, S. 79

[7] ebenda Tabelle 3.7, S. 98

[8] ebenda Tabelle .3.3. S.73, Tabelle 3.4, S.86; vgl. auch die Schriftlichen Anfragen der MdA Gaby Gottwald (Die Linke), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Drucksache 18/24196 vom 17.07.2020 und Katrin Schmidberger (Grüne), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen: Zahlen für 2018, 2019 und 1. Halbjahr 2020, Drucksache 18/24216 vom 14.07.2020

[9] Siehe Jahresbericht Seite S. 15 ff

[10] Ein Teil der Anträge ist noch in der Bearbeitung. Genehmigungsquote nahe 100%.

[11] Siehe Jahresbericht 2019, S. 109

[12] ebenda S. 15 – 24

[13] ebenda Tabelle 2.4, S. 13

[14] In den Berliner Bezirksämtern setzt sich eine Praxis durch, wonach der Verkauf auch an Mieter*innen genehmigt wird, die nach der Umwandlung die Wohnung angemietet haben. Um hier Missbrauch auszuschließen, ist eine ausgebildete Gebietsbindung Voraussetzung. Diese wird allgemein angenommen, wenn die Mieter*innen 2 Jahre in der Wohnung tatsächlich gewohnt haben. Eine entsprechende Ergänzung der Arbeitshilfen hat die Senatsverwaltung im Juli 2020 an die Bezirksämter übermittelt. Siehe hier: https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

Falschberechnung Mietzuschuss?

Verwirrung um drastische Senkung des Mietzuschusses für Sozialmieter

Ulrich Paul berichtete in der Berliner Zeitung vom 3. Mai 2020 über gravierende Kürzungen der Mietzuschüsse für Sozialmieter im alten Sozialen Wohnungsbau wegen eines angeblichen Berechnungs-fehlers des Dienstleisters zgs bei der Bestimmung der Höhe des Zuschusses. Das löste eine Reihe von Wortmeldung auch in der innerlinken Diskussion über Ursachen und Schuldige aus. Die einen vermuteten, dass dies mit dem Übergang der Berechnung von der zgs auf die IBB zu tun habe und sahen in der IBB den Übeltäter. Andere kolportierten Informationen aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, wonach die Berechnun gsweise der zgs leider nicht haltbar wäre.  Diese Unklarheit veranlasste mich, der Sache auf den Grund zu gehen.
Ergebnis: Nach meiner Wahrnehmung hat SenSW mit dieser “Neuberechnung” ohne Not die Zuschüsse an Sozialmieter im Leistungsbezug gekürzt. Eine sozial- oder wohnungspolitische Zielstellung dieser Maßnahme kann ich nicht erkennen.

  1. Überschreitung der Wohnfläche

Hier stellt SenSW fest, dass die im § 2  WoG ermöglichte Zulassung einer Überschreitung der angemessenen Wohnfläche um bis zu höchstens 20 Prozent in dem genannten Fall wegen fehlender Voraussetzungen nicht gewährt werden konnte. In den entspechenden Verwaltungsvorschrift stünde, dass eine solche Überschreitung nur beim Vorliegen von besonderen Lebensumständen, wie kürzlichem Tod eines Haushaltsmitglieds oder bei Rollstuhlbenutzung, möglich sei.

Ich denke, dass das Gesetzes hier eindeutig ein anderes Ziel verfolgt. Natürlich läge in diesem Fall die Wohnfläche für den Mieter im gesetzlichen Toleranzrahmen und wäre die Abweichung genehmigungsfähig gewesen. Im Gegenteil, es scheint unsozial und unangemessen, in einer solchen Lebenssituation einen Sozialmieter wegen 9m2 mittels finanziellem Druck zum Auszug zu drängen.

Eine lange Wohndauer und damit sozialer Verwurzelung im Stadtteil ist für SenSW kein schützenwerter Tatbestand. Man könne sich nicht darauf berufen, dass “ man 30 Jahre lange in der selben 59 m² Sozialwohnung wohnt”. Segregation von Amtswegen?

Steht hier eine Verwaltungsvorschrift vielleicht nicht im Einklang mit den Zielen des Gesetzes? In der Verwaltungsvorschrift heißt es:

“Im begründeten Einzelfall kann die zuständige Stelle bei Vorlage besonderer Lebensumstände in Ausübung ihres pflichtgemäßen Ermessens eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu 20 % zulassen.
Besondere Lebensumstände liegen zum Beispiel vor: (Hervorhebung MN)

    1. bei einer zweckbestimmt genutzten Rollstuhlbenutzer-Wohnung,
    2. bei durch Trägerinnen und Träger nach Nummer 2 Absatz 3 genutzten Wohnungen,
    3. bei schwerer chronischer Krankheit, die aufgrund ihrer Eigenart mehr Wohnfläche bedingt,
    4. bei kürzlichem Tod eines Haushaltsmitgliedes und
    5. soweit keine Berücksichtigung als Haushaltsmitglied gemäß Nummer 3 Absatz 3 erfolgt, ….”

Diese Aufzählung ist keine abschließende Aufzählung, was durch die Formulierung “liegen zum Beispiel vor” eindeutig ausgesagt ist. Die genannten Umstände sind “Beispiele”. D.h. auch nach den Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017) läge auch in diesem Fall eine Deckung der gesamtem Lücke zwischen KdU und Brutttowarmmiete durch einen Zuschuss nach WoG im Ermessenspielraum der IBB bzw. von SenSW.

  1. Zuschuss soll das Leck zwischen KdU und Wohnungsmiete decken.

(5) Leistungsempfangende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch erhalten abweichend von Absatz 1, höchstens unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnfläche gemäß Absatz 2, einen Mietzuschuss in Höhe des Anteils der Bruttowarmmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Leistungsträger übernommen wird. “ (WoG § 2 Absatz 5)

Es geht also um die Differenz zwischen der tatsächlichen Bruttowarmmiete und der Zahlung des Leistungsträgers. Für diesen Mietzuschuss wird die angemessene Wohnfläche zugrunde gelegt.

Das hat zgs auch so gemacht:

Die zgs hat den Zuschuss zur Deckung der Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnungsgröße von 50 m2 bewilligt. Den Anteil für die 9 m2 musste der Mieter selbst tragen. Die 31 € sind für ein ALG-II-Bezieher viel Geld, aber ein Wohnungswechsel bedeutete nicht nur den Verlust des sozialen Umfeldes, sondern wäre für ihn auch mit weit höheren finanziellen Belastungen verbunden.

SenSW hat auf diese schwierige Situation des Sozialmieters eine andere Sicht. SenSW meint, dass der Sozialmieter die KdU nur für die angemessene Wohnfläche (50 m2 ) bekäme. Damit decken die KdU-Zahlungen von 500 € viel mehr seiner Wohnkosten für die zugebilligte Wohnfläche ab. So könne der Zuschuss, den das Land Berlin nach WoG bezahlt, geringer ausfallen. Der Mieter bekäme nicht nur keinen Zuschuss für die 9 m2, sondern gedanklich auch keine KdU. Er müsse so 15,29 % seiner Warmmiete von 700 € selbst tragen, statt 4,43 %.

Worauf SenSW sein Vorgehen stützt, wird in den bislang mir (!) bekannten Aussagen von SenSW leider nicht dargestellt.
Die KdU werden nicht für konkrete Wohnungsgrößen bestimmt und gezahlt. Bei der Bestimmung der Richtwerte für die Bruttokaltmiete für die unterschiedlichen Haushaltsgrößen wird eine abstrakte Wohnungsgröße in Bezug zu den jeweiligen Mietspiegelwerten gesetzt. D.h. die KdU werden entsprechend der abstrakten Angemessenheit und nicht bezogen auf die tatsächliche Wohnungsgröße gezahlt. Die 500 € KdU sind dem Haushalt zugemessen und nicht einem Teil der tatsächlichen Wohnfläche. Gemäß Anlage I der AV Wohnen wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet
wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.

Nicht nur die AV Wohnen sondern auch der § 2 Absatz (5) des WoG begründen nicht das Vorgehen von SenSW. Denn der Sinn des Gesetzes besteht ja gerade darin, trotz der hohen Sozialmieten einkommensschwachen Haushalten und insbesondere auch den Leistungsempfängern nach SGB II und XII den Verbleib in ihren (zu teueren) Sozialwohnungen zu ermöglichen. So heißt es in der Gesetzesbegründung zum § 2 Absatz 5 WoG:

Bei Leistungsempfangenden nach dem Zweiten (SGB II) und dem Zwölften (SGB XII) Buch Sozialgesetzbuch wird nicht die Mietbelastung zur Berechnung berücksichtigt, sondern es wird der Teil der Bruttokaltmiete als Mietzuschuss übernommen, der im Rahmen der Prüfung der Kosten der Unterkunft beim Leistungsträger (z.B. beim Jobcenter) nicht mehr als angemessen bewertet wurde. … Für die Einkommensschwächsten, die im besonderen Maße auf angemessene Mieten im Sozialen Wohnungsbau angewiesen sind, kann daher durch die Zahlung des Mietzuschusses langfristig der Wohnungserhalt gesichert werden.

Diese Ziele des Gesetzes sind nur erreichbar, wenn der Anteil, den der Mieter aus seinem schmalen Leistungsbezug selbst für seine Mietkosten aufbringen muss, für ihn leistbar bleibt. Gesetzestext und Gesetzesbegründung geben für das Veränderte Vorgehen von SenSW keine Grundlage.

Ganz offensichtlich stützt sich das Vorgehen auf eine Auslegung der Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017).[1] Dort steht unter Nummer 5 – Höhe des Mietzuschuss in den Absätzen (3) und (4):

“(3) Werden die in Nummer 4 Absatz 2 definierten Grenzen für angemessene Wohnflächen überschritten, wird die Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnfläche zur Berechnung des Mietzuschusses gemäß Absatz 1 und 2 zu Grunde gelegt.

(4) Mieterhaushalte in Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungshilfen gefördert wurden und deren erste Förderphase mit einer Dauer von fünfzehn Jahren nach dem 31. Dezember 2002 endet, haben nur einen Anspruch auf einen Mietzuschuss nach Absatz 1 und 2, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde. Die höchstens berücksichtigungsfähige Bruttowarmmiete zur Berechnung des Mietzuschusses ist bei Wohnungen nach Satz 1 auf 14 €/m² Wohnfläche monatlich begrenzt.”

Da es im diskutierten Fall um eine Wohnung in einem Objekt ohne Anschlussförderung geht, bedeutet das, dass bei einer viel höheren Warmmiete je m2 auch der Zuschuss viel höher hätte ausfallen können (bis 14 €/m2), – für die angemessene Wohnfläche.

Auf der Basis der Mietzuschussvorschriften 2017, Nr. 5 Absatz 3 hat SenSW also die tatsächliche Miete von 700 € auf eine fiktive Miete von 593 € für die angemessene Wohnfläche gedanklich reduziert und die Differenz zwischen der KdU-Zahlung  und dieser erdachten Miete durch den Zuschuss gedeckt. Der Sozialmieter soll deshalb 107 € oder 15,29 % seiner tatsächlichen Warmmiete selbst aus seinem Leistungsbezug bezahlen.

Ich kann nicht erkennen, dass damit Ziel und Sinn der Mietzuschussregelungen des Wohnraumversorgungsgesetzes  für die Sozialmieter in den Sozialwohnungen des alten Sozialen Wohnungsbaus umgesetzt wird.

  1. Haushaltstitel nicht ausgeschöpft

Haushalteriche Gründe für die Reduzierung der Zuschüsse an die Sozialmieter gibt es offensichtlich nicht. Seit Einrichtung dieser Mietzuschüsse durch das Wohnraumversorgungsgesetz im Jahr 2016 sind die Haushaltsansätze nur zu einem geringen Teil ausgeschöpft worden. Mietzuschüsse nach dem WoVG sind im Kapitel 1295 im Titel 68127 veranschlagt.

1295/68127 Ansatz Beschränkung Ausgaben
2018 28.300 6.373
2019 51.900 25.683 6.471
2020 10.671 1.787 (per 30.04.20)

M.Nelken || 12. Mai 2020

[1] Die Mietzuschussvorschriften 2016 weisen diesbezüglich eine analoge Regelung aus. Der Unterschied besteht in der Umstellung auf die Bruttowarmmiete im sogenannten Vorschaltgesetz aus dem Jahre 2017. Dabei wurden für den Sozialen Wohnungsbau ohne II. Förderungsstufe eine anerkennungsfähige Mietobergrenze von 14 €/m2 eingeführt. An der Art und Weise der Zuschussbestimmung gab es keine Änderungen.

Anachronismus – Leerstand und verfallende Wohnhäuser trotz Wohnungsmangels

Um eine einheitliche Beantwortung der Schriftlichen Anfrage durch die Bezirke sicherzustellen, wurde auf folgende Definition des Begriffes der Problemimmobilie aus dem am 28. Februar 2020 veröffentlichten (Bundes-)“Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien“ abgestellt:
„Eine Problemimmobilie ist eine nicht angemessen genutzte und / oder bauliche Missstände (Verwahrlosung) aufweisende Liegenschaft, die negative Ausstrahlungseffekte auf ihr Umfeld verursachen kann und die
· eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt oder
· den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht
entspricht oder  städtebaulichen Entwicklungszielen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen nicht entspricht.“
In Berlin gilt diese Definition allerdings mit der Einschränkung, dass nur Wohngebäude erfasst werden.
Frage 1:
Welche sogenannten Problemimmobilien sind von den bezirklichen Behörden identifiziert worden und werden in einem Amtsverfahren bearbeitet? (Bitte nach Bezirken auflisten.)
Frage 2:
Welche dieser Problemimmobilien weisen erhebliche Leerstände auf oder stehen völlig leer? (Bitte in der Auflistung vermerken.)
Frage 3: Welche dieser Problemimmobilien weisen Schäden auf, die nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz verfolgt werden? (Bitte in der Auflistung vermerken.)
Frage 4:
Welche dieser Problemimmobilien werden in beiden Rechtskreisen (Wohnungsaufsichtsgesetz u. Zweckentfremdungsverbotsgesetz) bearbeitet? (Bitte in der Auflistung kenntlich machen.)

Antwort des Senats zu 1 bis 4 und weiteren Fragen  HIER