Archiv der Kategorie: Bauen / Wohnen / Stadtentwicklung

Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten.

Gesetzliche Ausnahme (7-Jahre-Verkauf nur an Mieter) wird zur Regel

 

Problem

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen steht in Milieuschutzgebieten unter einem Genehmigungsvorbehalt und ist damit zur Erreichung der Ziele der Erhaltungssatzung dem Grunde nach verboten. Das BauGB sieht allerdings im § 172 Absatz 4 einige Ausnahmetatbestände vor, bei denen eine Genehmigung zur Umwandlung zu erteilen ist. Wobei eine dieser Ausnahmen sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erweist: Das ist die Verpflichtung des Eigentümers, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter zu veräußern.

Nach dieser Ausnahmeregelung finden trotz Umwandlungsverbots in den Berliner Milieuschutzgebieten im größeren Umfang Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen statt. „Zwischen dem 14.03.2015 und dem 30.06.2020 wurde für 93 % der 21.000 Wohnungen, für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung die „Selbstverpflichtung des Eigentümers – 7 Jahre Veräußerung nur an Mieter“ gewählt (BauGB § 172 Absatz 4 Satz 3 Nr. 6)“.[1]

Die Verpflichtung, 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, ist in der Praxis zu einem vielfach genutzten Instrument der Umgehung des Umwandlungsverbots geworden. Trotz des Umwandlungsverbots geht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht nur weiter, sondern sie beschleunigt sich sogar.

Der Verweis darauf, dass diese Zahlen, gemessen am Gesamtwohnungsbestand, nicht so dramatisch seien, ist irreführend. Zum einen befinden sich in den Milieuschutzgebieten viele Wohnungen auch im Eigentum von Genossenschaften und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und sind so per se nicht umwandlungsfähig, und zum anderen kommen diese fast 21.000 Wohnungen additiv zu den bereits in den Jahren vor 2015 umgewandelten Wohnungen und denen außerhalb der , Milieuschutzgebiete hinzu.

Änderung des BauGB erforderlich

In der R2G-Koalitionsvereinbarung war ein Vorstoß des Landes Berlin im Bundesrat vereinbart, um diese Ausnahme vom Umwandlungsverbot aus dem Baugesetzbuch zu streichen. Das Land Berlin stellte bereits im Januar 2017 den Antrag im Bundesrat, die Regelung des § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB ersatzlos zu streichen. Der Antrag fand keine Mehrheit. Berlin hat in der Folge diesen Vorschlag im Oktober 2018 in die Bauministerkonferenz (BMK) eingebracht.

Nach dem „Wohngipfel“ der Bundesregierung im September 2018 entwickelte sich die Absicht, ein Umwandlungsverbot für ganze Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Auch die Streichung der 7-Jahre-Ausnahmegenehmigung für die Milieuschutzgebiete stand zur Diskussion. In dem am 4. November 2020 von der Bundesregierung verabschiedeten Gesetzentwurf ist eine Streichung der konterkarierenden Ausnahmeregelung vom Umwandlungsverbot in den Milieuschutzgebieten nicht mehr vorgesehen. Die Ermächtigung, im Falle eines angespannten Wohnungsmarktes und einer Gefährdung der Wohnraumversorgung ein Umwandlungsvorbot für das ganze Gemeindegebiet erlassen zu können, ist nach einigem Hin und Her in der rot-schwarzen Regierungskoalition wieder enthalten. Die Immobilienverbände und auch einzelne CDU- Abgeordnete haben dagegen Widerstand angekündigt. 

Arbeitshilfe – Wer ist Mieter?

Das heftige Umwandlungsgeschehen in den Milieuschutzgebieten trotz Umwandlungsverbots war frühzeitig absehbar und wurde durch die Berliner Genehmigungspraxis befördert. Deshalb thematisierte Katrin Lompscher noch als MdA in einer Schriftlichen Anfrage Umwandlungen ohne Ende trotz Umwandlungsverordnung?“ (Drs. 17 / 19 037) diese Entwicklung und problematisierte dabei auch die „Arbeitshilfe für die Berliner Bezirksämter zur Anwendung der Umwandlungsverordnung“ aus dem Jahre 2015, die u.a. besagte, dass zu dem Kreis der Mieter, an den eine in Sondereigentum umgewandelte Wohnung verkauft werden darf, auch „erst nach Umwandlung in die Wohnung oder das Gebäude eingezogene Personen“ gehören.

Diese Regelung war ein Umwandlungsanreiz und lud zum Missbrauch ein. Sie erhöhte den Verdrängungsdruck auf die Bestandsmieter. Die Verdrängung der Mieter und die Vermietung an „Käufer in spe“ wurde so zu einem Geschäftsmodell, das den Milieuschutz konterkariert.

Mieterinitiativen und auch die LINKE hatten deshalb gefordert, dass bis zur Abschaffung der Ausnahmeregelung im BauGB die Genehmigungspraxis in Berlin restriktiv sein solle: Mieter ist nur, wer zum Zeitpunkt der Umwandlungsgenehmigung Mieter der Wohnung war. Die Umwandlungsgenehmigung sollte mit der Vorlage einer Mieterliste verknüpft werden. Eine solche Berliner Auslegung der Ausnahmeregelung des BauGB sei möglich.

Angesichts der Turbulenzen beim Start der neuen linken politischen Leitung der Senatsverwaltung geriet die Änderung einer „Arbeitshilfe“ verständlicherweise aus dem Blick. Nach dem absehbaren Scheitern der Berliner BR-Initiative hat sich allerdings SenSW eine ganze Weile mit dem Problem und der geforderten und erforderlichen Änderung der Arbeitshilfe hinsichtlich des Umgangs mit der Ausnahmeregelung nach § 172 (4) S. 3 Nr. 6 nicht befasst.

Auf eine Schriftliche Anfrage von Gaby Gottwald (Linke) im September 2017 (Drs. 18/12370) zu dem entsprechenden Passus der Arbeitshilfen antwortete SenSW u.a.: „Die in der Arbeitshilfe dargestellte Rechtsauffassung, dass als Mieter im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB auch anzusehen ist, wer erst nach der Begründung von Wohneigentum in das Gebäude oder die Wohnung zog, hat sich nicht geändert.“ Zwar sei eine Umgehung des Gesetzeszwecks auf diesem Wege nicht ausgeschlossen, aber einerseits würden die Bezirke durch zusätzliche Bedingungen bei der Verkaufsgenehmigung versuchen, dies zu unterbinden, und andererseits seien die tatsächlichen Verkäufe an Mieter bislang sehr selten. (15 WE = 0,3 %). (September 2017)

Uneinheitliche Genehmigungspraxis in den Bezirken

Die Praxis der Genehmigung beim Verkauf an Mieter gem. der 7-Jahres-Regelung war in den Bezirken nicht einheitlich.

In Pankow gilt gemäß Antwort auf eine Kleine Anfrage (0717/VIII):

Als Mieter wird anerkannt, wer als Folge einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung eine tatsächliche Nutzungsbeziehung zu der veräußerten Wohnung erlangt. Dabei kann es sich um Mieter handeln, die bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung die Wohnung bewohnten oder diese nach Freiwerden angemietet haben. Dies ist durch geeignete Unterlagen nachzuweisen.
Zum Nachweis sind einzureichen: Mietvertrag, Meldebescheinigung, Kontoauszüge zum Nachweis der erfolgten Mietzahlung. Gegebenenfalls werden nach Vorliegen dieser Unterlagen weitere nachgefordert.
Erfolgte der Verkauf einer Wohnung unmittelbar nach Abschluss eines Mietvertrages bei Neuvermietung, ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag bereits mit der Absicht des Erwerbs der Wohnung abgeschlossen wurde. Eine Zustimmung zum Verkauf erfolgt dann nicht.

Angesichts der gewöhnlich „eigentümerfreundlichen Grundhaltung“ des Pankower Bauamtes schien damit dem Missbrauch und der Mietervertreibung ein Scheunentor geöffnet, so die Befürchtungen vieler Mieter.

In Neukölln hat das Bezirksamt 2019 beschlossen, „den Verkauf zukünftig erst dann (zu genehmigen), wenn die jeweiligen Mieter*innen zum Teil der schützenswerten Wohnbevölkerung geworden sind. Dies ist regelmäßig frühestens nach einer Mietdauer von zwei Jahren, in der die Mieter*innen mit Hauptwohnsitz in der Wohnung gelebt haben, der Fall.“

In Friedrichshain-Kreuzberg verfolgte man eine restriktive Linie, bemaß diese aber nicht an einer bestimmten Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, sondern beurteilte die faktische Verankerung im Kiez im Einzelfall. So bleibe für das Bezirksamt ein Handlungsspielraum für die Tatsachenprüfung, ob hier ein Umgehungstatbestand hinsichtlich des Gesetzgebungsziels vorliege. Und für die Wohnungshändler bleibt eine Ungewissheit (und damit ein Risiko) hinsichtlich der Bewertung des Bezirksamtes, ob der „Mieter“ berechtigt ist, die Wohnung zu kaufen.

Diese Bezirksämter folgten insoweit der alten Darstellung von SenSW in der Arbeitshilfe, dass man einem nach der Umwandlung eingezogenen Mieter nicht grundsätzlich den Kauf der Wohnung versagen kann.

Im Übrigen ist Mieterin oder Mieter nur, wer als Folge einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung eine tatsächliche Nutzungsbeziehung zu der veräußerten Wohnung hat. Zu den Mindestvoraussetzungen gehören dabei neben dem Vorliegen eines Mietvertrages die ordnungsgemäße Meldung in der Wohnung sowie die reale Zahlung einer Miete (Oberverwaltungsgericht [OVG] Hamburg, Urt. V. 28.11.2002 – 2 Bs 2009/00). Auch wenn ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft gesetzt wird, gibt es weiterhin Fluktuation. Eine Einschränkung auf einen „StichtagsMieter“ enthält das Gesetz nicht. Denn das Gesetz bezweckt gerade keinen individuellen Mieterschutz im engeren Sinn (BVerwG, Urteil vom 30.06.2004 – 4 C 1/03; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch Kommentar, Stand Mai 2016, § 172 Rn 199). Das Gesetz sieht jeden als Mieterin oder Mieter an, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, unabhängig davon, wann er die Wohnung angemietet hat.
(Antwort auf Schriftliche Anfrage Drs. 17/19037.)

Diese Ausführungen von SenSW sind nicht überzeugend. Das Gesetz trifft keine Aussage, wer im Sinne des Gesetzes Mieter ist. Was dies mit einem nicht einschlägigen individuellen Mieterschutz zu tun haben soll, ist nicht erklärlich. In der Arbeitshilfe steht dies auch nicht in dieser Form.

Im Gegenteil, das angeführte OVG Hamburg sagt: Der hier zu entscheidende Fall gibt keine Veranlassung, den Begriff des Mieters im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB abschließend zu klären. Jedenfalls bestimmt sich dieser Begriff nicht allein nach zivilrechtlichen Maßstäben, sondern ist unter Beachtung des Gesetzeszwecks auszulegen.

Die angeführte Entscheidung des OVG Hamburg (anschließend auch das BVerwG 4 C 1/03) bestätigt die Nichtgenehmigung (!) eines Verkaufs an einen Mieter, der nach der Umwandlung in eine zum Zeitpunkt der Umwandlung leerstehende Wohnung eingezogen war. Beide Gerichte stellen in der Begründung lediglich klar, dass nicht in jedem Fall, in dem der Mietvertrag nach der Umwandlung abgeschlossen wurde, von einem Umgehungstatbestand ausgegangen werden könne. Deshalb sei eine harte Stichtagsregelung aus dem Gesetz nicht herleitbar. Dies würde über die Zielsetzung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, hinausgehen und sich als unverhältnismäßig erweisen.

Beide Gerichte billigen den Behörden bei der Entscheidung über die Genehmigung des Verkaufs einen erheblichen Ermessensspielraum zu, um auszuschließen, dass der Gesetzeszweck bei dem Wohnungsverkauf unterlaufen wird, wenn der Mietvertrag bereits mit der Absicht des später folgenden Wohnungskaufs abgeschlossen wurde.

Ergänzung der Arbeitshilfen in 2020

Infolge des massiven Anstiegs der Anträge und Genehmigungen der Umwandlung in den Milieuschutzgebieten mit Bezug auf die Ausnahme nach Nr. 6. und der unterschiedlichen Handhabungen in den Bezirken gab es eine öffentliche und eine verwaltungsinterne Diskussion. Im Ergebnis hat im Juli 2020 die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher den Bezirksbaustadträten verabredungsgemäß eine Ergänzung der Arbeitshilfen zum Punkt 2.1.7. Selbstverpflichtung des Eigentümers – § 172 Absatz 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB übersandt.

In der überarbeiteten Fassung dieses Punktes der Arbeitshilfe werden in Anlehnung an die Neuköllner Regelung Kriterien für die Feststellung, wer als kaufberechtigter Mieter im Sinne des Gesetzes gilt, ausgeführt. Die folgenden Tatbestände sollen kumulativ erfüllt sein:

  • ein mindestens seit 2 Jahren bestehendes Mietverhältnis auf der Basis eines vorzulegenden Mietvertrages,
  • für diesen Zeitraum von mindestens 2 Jahren sind reale Mietzahlungen nachzuweisen und mindestens eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen,
  • Anmeldung seit diesen 2 Jahren als Hauptwohnsitz.

Unbeschadet möglicher weiterer Feststellungen seien bei der Antragstellung diese Nachweise vorzulegen. Zudem wird in der Neufassung festgestellt, dass formal nicht Mieter i.S. § 172 Absatz 4 Satz3 Nr. 6 ist, wer

  • im gleichen Haus wohnt, aber eine andere leerstehende Wohnung kaufen will,
  • bisher in einem anderen Gebäude im Erhaltungsgebiet wohnte.

In den beiden Fallkonstellationen läge es im Ermessen des Bezirks, den Kauf im Einzelfall zu genehmigen, wenn das Schutzziel der Verordnung, der Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem nicht entgegensteht.

In keinem Fall sei die Genehmigung zu erteilen, wenn die antragstellende Person zwar in der Wohnung wohnt, aber das Mietverhältnis nur abgeschlossen wurde, weil von vornherein der Kauf der Wohnung beabsichtigt war.

Fazit:

Die Präzisierung des Abschnitts 2.1.7 der Arbeitshilfen ist ein Fortschritt und führt hoffentlich zu einer einheitlichen strengen Genehmigungspraxis in den Bezirken. Ob das zu einer merklichen Dämpfung der Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Milieuschutzgebieten beitragen wird, ist offen. Die konsequentere Regelung, dass grundsätzlich kaufberechtigter Mieter ist, wer zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter der Wohnung war, wäre m.E. auch rechtskonform möglich, wenn dies mit einer Einzelfallprüfung und mit Ausnahmetatbeständen verbunden würde, wenn also der Erwerb durch später eingezogene Mieter im Einzelfall nicht ausgeschlossen wäre, wie es in der oben zitierten Urteilsbegründung heißt.

Aber letztlich kann nur die Streichung des Punktes 6 im § 172 Absatze 4 Satz 3 BauGB diese vielfach genutzte Umgehung des Umwandlungsverbots in den Milieuschutzgebieten beenden. Jetzt ist der Bundestag gefordert, das von der CDU-SPD-Regierung eingebrachte Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches in diesem für die Mieter wichtigen Punkt nachzubessern.

* * *

[1] Umwandlungsbericht 2018/19 Seite 18

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Inklusiver Jahn-Sport-Park zuerst

Kein exklusiver Abriss & Neubau des Jahn-Stadions

Der Jahnsportpark soll zu einem Inklusions-Sportpark umgebaut werden. Seit 2013 wurde in Politik und Verwaltung diskutiert, begutachtet und geplant. Nun sollte im Herbst 2020 das Vorhaben starten. Die Gelder für den 1.Bauabschnitt, den Abriss des Jahnstadions, das durch einen Neubau (2.Bauabschnitt) mit gleicher Zuschauerkapazität an gleicher Stelle ersetzt werden soll, stehen im Landeshaushalt 2020/21 mit ca. 14 Mio. € bereit. Allerdings sind diese Gelder noch gesperrt, bis die Sportverwaltung dem Haushaltsausschuss des Abgeordnetenhauses ein aktualisiertes Konzept für die zukünftige Nutzung des Sportparks vorgelegt. Bislang gibt es nur ein Nutzungskonzept aus dem Jahre 2015. Es ist unübersehbar veraltet. Es sah die Erweiterung der Sportfreiflächen, sowie die Errichtung eines 30 m hohen Multifunktionsgebäudes (!) mit mehreren Sporthallen sowie Funktions- und Büroräumen, eine Tennishalle, die Verlagerung der Tennisplätze, den Abriss und Neubau des Jahn-Stadion sowie die Errichtung eines mehrgeschossigen Parkhauses vor. Allerdings haben sich die Interessen und Ansprüche der Sportvereine und –verbände seitdem geändert. Und die Anwohner melden jetzt auch deutlich ihre Interessen an.

Im letzten Jahr wurde entschieden, dass es einer Aktualisierung des Nutzungskonzeptes bedarf, bevor das Vorhaben gestartet werden kann. Dazu hat die Sportverwaltung in den ersten Monaten des Jahres 2020 die Interessen und Bedarfe der bezirklichen Sportvereine, von ALBA und Landesportverbänden abgefragt. Gespräche wurde auch mit den Bürgervereinen der umliegenden Kieze geführt. Dabei ging es um den vereinsungebundenen Breitensport und sonstige Nutzungsinteressen der Anwohner. Der Senat hat den Bereich um den Jahnsportpark am 31. März 2020 zu einem Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung (gem. AG BauGB § 9 (1) Nr.1) erklärt. Damit ist die Verantwortung für Planung und Genehmigung des Vorhabens auf die Senatsstadtentwicklungsverwaltung von Katrin Lompscher übergegangen.

Sport-Park für alle. – Widerspruch gegen Stadion-Abriss

Seit dem letzten Jahr baut sich allmählich auch öffentlicher Widerspruch auf: Wer braucht den 100 Millionen Euro teuren Stadionneubau für 20.000 Zuschauer? Für Veranstaltungen der Behindertensportverbände und auch der Berliner Leichtathletik würde es nur wenige Male im Jahr gebraucht und könnte auch viel kleiner ausfallen. Für Fußballspiele der 2. und 3. Liga, die der Berliner Fußballverband hier angeblich ansiedeln will, und für andere zuschauerintensive Sport- und Kulturveranstaltungen ist eine gute verkehrliche Erschließung nicht herstellbar. Der kostspielige Neubau würde viel intensiver genutzt werden als das Bestandsstadion, in dem seit Jahren nur wenige größere Veranstaltungen mit wenigen Tausend Zuschauern im Jahr stattfinden. Eine neue Großveranstaltungsstätte passe weder in einen Inklusionssportpark noch in den Ortsteil, in dem mit Mauerpark und Max-Schmeling-Halle bereits Veranstaltungsorte mit hohen Besucherzahlen gelegen sind.

Zudem wäre ein Abriss des Jahnstadions auch eine ökologische Untat. Einerseits weil ihm viele Bäume zum Opfer fielen, die zusammen mit Sportpark, Mauerpark und Falkplatz von besondere Bedeutung für das Stadtklima in diesem hoch verdichteten Teil der Stadt sind. Zum anderen stellen die aus Trümmerschutt des 2.Weltkrieges aufgeschütteten Stadionwälle, das in den 1980er Jahren neu errichtete Tribünengebäude und die in den 1990 sanierten Zuschauerränge „graue Energie“ (vergegenständlichter Energieverbrauch) von erheblichem Umfang dar. Der Abriss wäre also eine Energieverschwendung ohne einen adäquaten Nutzen.

Viele dieser Argumente sind gut begründet und erfordern eine sorgfältige Auseinandersetzung. Das Kernziel, die Schaffung eines modernen Inklusions-Sport-Parks, ist unstrittig. Umstritten ist dagegen die Ausgestaltung dieses Sportparks, damit er tatsächlich inklusiv ist. Ein Sport-Park für alle.

Erst Planen – dann Bauen

 Für ein geordnetes und vernünftiges Planungsverfahren mit einer wirkungsvollen Beteiligung der Sportverbände, der allgemeinen Öffentlichkeit und der Bürger der benachbarten Wohnviertel sind m.E. folgende Schritte erforderlich:

  1. Nutzungskonzept. Als nächste muss ein abgestimmtes und öffentlich diskutiertes Nutzungskonzept für den gesamten Jahn-Sportpark vorliegen, in dem auch die offenen Fragen der Nutzung des großen Stadions und des Hallenneubaus geklärt sind.
  2. Vorgezogene Bürgerbeteiligung. Start einer vorgezogenen Bürgerbeteiligung zur Herausarbeitung einer städtebaulichen Grundfigur, die geeignet ist, das Nutzungskonzept umzusetzen und als Planungsziel des Bebauungsplanverfahrens zu dienen.
  3. B-Plan. Danach Start des Bebauungsplanverfahrens mit den im vorgezogenen Beteiligungsverfahren erarbeiteten Planungszielen.
  4. Verkehrserschließungskonzept. Ein schlüssiges fundiertes Verkehrskonzept ist die erste große Klippe, die gleich am Start des Verfahrens gemeistert werden muss. Aussagen aus der Senatssportverwaltung, dass man im Rahmen der Machbarkeitsstudie 2015 ein Verkehrskonzept erarbeitet habe, sind unernst und geeignet das Verfahren in schweres Wasser zu manövrieren. In dem Stadtraum gibt es seit Jahren große ungelöste Verkehrsprobleme, die von den erheblichen Nutzungslasten von Mauerpark, Max-Schmeling-Halle, Jahn-Sportpark und der Schönhauser Allee (mit Colosseum und Kulturbrauerei) sowie der Verkehrsfunktion des Ringstraßenzuges Danziger – Eberswalder – Bernauer Straße verursacht werden. Zusätzliche Verkehrslasten sind ohne ein Gesamtkonzept nicht verantwortlich planbar.
  5. Naturschutz und stadtökologisches Gutachten. Der Jahn-Sport-Park ist für die Grünversorgung, für Flora und Fauna und für das Stadtklima im Verbund mit dem Mauerpark und dem Falkplatz für den Stadtteil von besonderer Bedeutung. Dem muss der Umbau Rechnung tragen.
  6. Partizipation. Alle Schritte des Planungsverfahrens sind offen und öffentlich zu gestalten und mit der interessierten Öffentlichkeit und insbesondere auch mit der Anwohnerschaft aus den benachbarten Wohnvierteln zu beraten. Die proklamierte neue Beteiligungskultur der rot-rot-grünen Regierungskoalition steht hier vor einer echten Bewährungsprobe.
  7. Moratorium. Solange die Grundzüge der Planung nicht gesichert sind, zu denen auch die Nutzungsperspektive des großen Stadions und die Beantwortung der Frage gehört, ob der Totalabriss alternativlos und eine Sanierung oder Teilsanierung des Bestandsstadion ausgeschlossen ist, dürfen nicht vollendete Tatsachen durch einen vorgezogenen Stadion-Abriss geschaffen werden.

Erst Planen, dann Bauen! – Dieser Grundsatz muss auch für die Sanierung des Jahn-Sportparks gelten.

Priorität für den Inklusions-Sport-Park

Abriss und Neubau des großen Jahnstadions sollen ca. 120 Mio. € kosten. Erst anschließend soll der Sportpark für 60 Mio. € saniert und mit neuen Sportflächen und Sporthallen ausgestattet werden. Das ist ein Missverhältnis im Aufwand zwischen der Hauptnutzung Inklusionssport und dem Stadionneubau, dessen Nutzung umstritten ist. Derzeit wächst die Gefahr, dass die Mittel für den 3.Bauabschnitt, den Sportpark, nach 2022 nicht mehr zur Verfügung stehen werden. Deshalb muss der Bauablauf umgedreht werden:

Zu beginnen ist mit der Sanierung und dem Umbau des Sportparks. Das hat den Vorteil, dass man bereits im Sportpark Ersatzkapazitäten für Nutzungen des Stadions während der Bauzeit (ob Abriss oder Sanierung) schaffen kann. Die nach der gegenwärtig Planung offenbar andernorts temporär entstehen werden sollen. Auch für alle anderen Fragen, wie die der verkehrlichen Erschließung, verschafft man sich durch dieses Vorgehen mehr Spielraum für die Fertigstellung von angemessenen und rechtzeitigen Lösungen. Für den Inklusionssport, den Vereinssport der lokalen Vereine wie für den unorganisierten Breitensport besitzen die Erneuerung des Sportparks, die Verbesserung und der Ausbau seiner Nutzungsmöglichkeiten den absoluten Vorrang.

Erst der Inklusionssportpark, dann das Stadion.

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Falschberechnung Mietzuschuss?

Verwirrung um drastische Senkung des Mietzuschusses für Sozialmieter

Ulrich Paul berichtete in der Berliner Zeitung vom 3. Mai 2020 über gravierende Kürzungen der Mietzuschüsse für Sozialmieter im alten Sozialen Wohnungsbau wegen eines angeblichen Berechnungs-fehlers des Dienstleisters zgs bei der Bestimmung der Höhe des Zuschusses. Das löste eine Reihe von Wortmeldung auch in der innerlinken Diskussion über Ursachen und Schuldige aus. Die einen vermuteten, dass dies mit dem Übergang der Berechnung von der zgs auf die IBB zu tun habe und sahen in der IBB den Übeltäter. Andere kolportierten Informationen aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, wonach die Berechnun gsweise der zgs leider nicht haltbar wäre.  Diese Unklarheit veranlasste mich, der Sache auf den Grund zu gehen.
Ergebnis: Nach meiner Wahrnehmung hat SenSW mit dieser “Neuberechnung” ohne Not die Zuschüsse an Sozialmieter im Leistungsbezug gekürzt. Eine sozial- oder wohnungspolitische Zielstellung dieser Maßnahme kann ich nicht erkennen.

  1. Überschreitung der Wohnfläche

Hier stellt SenSW fest, dass die im § 2  WoG ermöglichte Zulassung einer Überschreitung der angemessenen Wohnfläche um bis zu höchstens 20 Prozent in dem genannten Fall wegen fehlender Voraussetzungen nicht gewährt werden konnte. In den entspechenden Verwaltungsvorschrift stünde, dass eine solche Überschreitung nur beim Vorliegen von besonderen Lebensumständen, wie kürzlichem Tod eines Haushaltsmitglieds oder bei Rollstuhlbenutzung, möglich sei.

Ich denke, dass das Gesetzes hier eindeutig ein anderes Ziel verfolgt. Natürlich läge in diesem Fall die Wohnfläche für den Mieter im gesetzlichen Toleranzrahmen und wäre die Abweichung genehmigungsfähig gewesen. Im Gegenteil, es scheint unsozial und unangemessen, in einer solchen Lebenssituation einen Sozialmieter wegen 9m2 mittels finanziellem Druck zum Auszug zu drängen.

Eine lange Wohndauer und damit sozialer Verwurzelung im Stadtteil ist für SenSW kein schützenwerter Tatbestand. Man könne sich nicht darauf berufen, dass “ man 30 Jahre lange in der selben 59 m² Sozialwohnung wohnt”. Segregation von Amtswegen?

Steht hier eine Verwaltungsvorschrift vielleicht nicht im Einklang mit den Zielen des Gesetzes? In der Verwaltungsvorschrift heißt es:

“Im begründeten Einzelfall kann die zuständige Stelle bei Vorlage besonderer Lebensumstände in Ausübung ihres pflichtgemäßen Ermessens eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu 20 % zulassen.
Besondere Lebensumstände liegen zum Beispiel vor: (Hervorhebung MN)

    1. bei einer zweckbestimmt genutzten Rollstuhlbenutzer-Wohnung,
    2. bei durch Trägerinnen und Träger nach Nummer 2 Absatz 3 genutzten Wohnungen,
    3. bei schwerer chronischer Krankheit, die aufgrund ihrer Eigenart mehr Wohnfläche bedingt,
    4. bei kürzlichem Tod eines Haushaltsmitgliedes und
    5. soweit keine Berücksichtigung als Haushaltsmitglied gemäß Nummer 3 Absatz 3 erfolgt, ….”

Diese Aufzählung ist keine abschließende Aufzählung, was durch die Formulierung “liegen zum Beispiel vor” eindeutig ausgesagt ist. Die genannten Umstände sind “Beispiele”. D.h. auch nach den Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017) läge auch in diesem Fall eine Deckung der gesamtem Lücke zwischen KdU und Brutttowarmmiete durch einen Zuschuss nach WoG im Ermessenspielraum der IBB bzw. von SenSW.

  1. Zuschuss soll das Leck zwischen KdU und Wohnungsmiete decken.

(5) Leistungsempfangende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch und dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch erhalten abweichend von Absatz 1, höchstens unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnfläche gemäß Absatz 2, einen Mietzuschuss in Höhe des Anteils der Bruttowarmmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Leistungsträger übernommen wird. “ (WoG § 2 Absatz 5)

Es geht also um die Differenz zwischen der tatsächlichen Bruttowarmmiete und der Zahlung des Leistungsträgers. Für diesen Mietzuschuss wird die angemessene Wohnfläche zugrunde gelegt.

Das hat zgs auch so gemacht:

Die zgs hat den Zuschuss zur Deckung der Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnungsgröße von 50 m2 bewilligt. Den Anteil für die 9 m2 musste der Mieter selbst tragen. Die 31 € sind für ein ALG-II-Bezieher viel Geld, aber ein Wohnungswechsel bedeutete nicht nur den Verlust des sozialen Umfeldes, sondern wäre für ihn auch mit weit höheren finanziellen Belastungen verbunden.

SenSW hat auf diese schwierige Situation des Sozialmieters eine andere Sicht. SenSW meint, dass der Sozialmieter die KdU nur für die angemessene Wohnfläche (50 m2 ) bekäme. Damit decken die KdU-Zahlungen von 500 € viel mehr seiner Wohnkosten für die zugebilligte Wohnfläche ab. So könne der Zuschuss, den das Land Berlin nach WoG bezahlt, geringer ausfallen. Der Mieter bekäme nicht nur keinen Zuschuss für die 9 m2, sondern gedanklich auch keine KdU. Er müsse so 15,29 % seiner Warmmiete von 700 € selbst tragen, statt 4,43 %.

Worauf SenSW sein Vorgehen stützt, wird in den bislang mir (!) bekannten Aussagen von SenSW leider nicht dargestellt.
Die KdU werden nicht für konkrete Wohnungsgrößen bestimmt und gezahlt. Bei der Bestimmung der Richtwerte für die Bruttokaltmiete für die unterschiedlichen Haushaltsgrößen wird eine abstrakte Wohnungsgröße in Bezug zu den jeweiligen Mietspiegelwerten gesetzt. D.h. die KdU werden entsprechend der abstrakten Angemessenheit und nicht bezogen auf die tatsächliche Wohnungsgröße gezahlt. Die 500 € KdU sind dem Haushalt zugemessen und nicht einem Teil der tatsächlichen Wohnfläche. Gemäß Anlage I der AV Wohnen wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet
wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.

Nicht nur die AV Wohnen sondern auch der § 2 Absatz (5) des WoG begründen nicht das Vorgehen von SenSW. Denn der Sinn des Gesetzes besteht ja gerade darin, trotz der hohen Sozialmieten einkommensschwachen Haushalten und insbesondere auch den Leistungsempfängern nach SGB II und XII den Verbleib in ihren (zu teueren) Sozialwohnungen zu ermöglichen. So heißt es in der Gesetzesbegründung zum § 2 Absatz 5 WoG:

Bei Leistungsempfangenden nach dem Zweiten (SGB II) und dem Zwölften (SGB XII) Buch Sozialgesetzbuch wird nicht die Mietbelastung zur Berechnung berücksichtigt, sondern es wird der Teil der Bruttokaltmiete als Mietzuschuss übernommen, der im Rahmen der Prüfung der Kosten der Unterkunft beim Leistungsträger (z.B. beim Jobcenter) nicht mehr als angemessen bewertet wurde. … Für die Einkommensschwächsten, die im besonderen Maße auf angemessene Mieten im Sozialen Wohnungsbau angewiesen sind, kann daher durch die Zahlung des Mietzuschusses langfristig der Wohnungserhalt gesichert werden.

Diese Ziele des Gesetzes sind nur erreichbar, wenn der Anteil, den der Mieter aus seinem schmalen Leistungsbezug selbst für seine Mietkosten aufbringen muss, für ihn leistbar bleibt. Gesetzestext und Gesetzesbegründung geben für das Veränderte Vorgehen von SenSW keine Grundlage.

Ganz offensichtlich stützt sich das Vorgehen auf eine Auslegung der Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss an Mieterhaushalte in Sozialwohnungen 2017 (Mietzuschussvorschriften 2017).[1] Dort steht unter Nummer 5 – Höhe des Mietzuschuss in den Absätzen (3) und (4):

“(3) Werden die in Nummer 4 Absatz 2 definierten Grenzen für angemessene Wohnflächen überschritten, wird die Bruttowarmmiete für die angemessene Wohnfläche zur Berechnung des Mietzuschusses gemäß Absatz 1 und 2 zu Grunde gelegt.

(4) Mieterhaushalte in Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungshilfen gefördert wurden und deren erste Förderphase mit einer Dauer von fünfzehn Jahren nach dem 31. Dezember 2002 endet, haben nur einen Anspruch auf einen Mietzuschuss nach Absatz 1 und 2, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2016 abgeschlossen wurde. Die höchstens berücksichtigungsfähige Bruttowarmmiete zur Berechnung des Mietzuschusses ist bei Wohnungen nach Satz 1 auf 14 €/m² Wohnfläche monatlich begrenzt.”

Da es im diskutierten Fall um eine Wohnung in einem Objekt ohne Anschlussförderung geht, bedeutet das, dass bei einer viel höheren Warmmiete je m2 auch der Zuschuss viel höher hätte ausfallen können (bis 14 €/m2), – für die angemessene Wohnfläche.

Auf der Basis der Mietzuschussvorschriften 2017, Nr. 5 Absatz 3 hat SenSW also die tatsächliche Miete von 700 € auf eine fiktive Miete von 593 € für die angemessene Wohnfläche gedanklich reduziert und die Differenz zwischen der KdU-Zahlung  und dieser erdachten Miete durch den Zuschuss gedeckt. Der Sozialmieter soll deshalb 107 € oder 15,29 % seiner tatsächlichen Warmmiete selbst aus seinem Leistungsbezug bezahlen.

Ich kann nicht erkennen, dass damit Ziel und Sinn der Mietzuschussregelungen des Wohnraumversorgungsgesetzes  für die Sozialmieter in den Sozialwohnungen des alten Sozialen Wohnungsbaus umgesetzt wird.

  1. Haushaltstitel nicht ausgeschöpft

Haushalteriche Gründe für die Reduzierung der Zuschüsse an die Sozialmieter gibt es offensichtlich nicht. Seit Einrichtung dieser Mietzuschüsse durch das Wohnraumversorgungsgesetz im Jahr 2016 sind die Haushaltsansätze nur zu einem geringen Teil ausgeschöpft worden. Mietzuschüsse nach dem WoVG sind im Kapitel 1295 im Titel 68127 veranschlagt.

1295/68127 Ansatz Beschränkung Ausgaben
2018 28.300 6.373
2019 51.900 25.683 6.471
2020 10.671 1.787 (per 30.04.20)

M.Nelken || 12. Mai 2020

[1] Die Mietzuschussvorschriften 2016 weisen diesbezüglich eine analoge Regelung aus. Der Unterschied besteht in der Umstellung auf die Bruttowarmmiete im sogenannten Vorschaltgesetz aus dem Jahre 2017. Dabei wurden für den Sozialen Wohnungsbau ohne II. Förderungsstufe eine anerkennungsfähige Mietobergrenze von 14 €/m2 eingeführt. An der Art und Weise der Zuschussbestimmung gab es keine Änderungen.

Abriss des Jahnstadions – „Graue Energie“ und Sondermüll ohne Ende?

Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Dr. Michail Nelken (LINKE)
vom 12. März 2020

Im Namen des Senats von Berlin beantworte ich Ihre Schriftliche Anfrage wie folgt:
Frage 1:
Wie viele Kubikmeter Trümmerschutt werden beim Abriss und Umbau des Jahnstadions (Rückbau der Stadionwälle und dem Abtragen weiterer Aufschüttungen im Bereich des Sportparks) voraussichtlich anfallen?
Antwort zu 1:
Gemäß geprüftem Bedarfsprogramm vom 08.10.2019 wird beim Rückbau der
Stadionwälle von ca. 60 Tsd. m³ ausgegangen.

Frage 2:
Auf welche Weise und auf welchem Weg soll der Abtransport dieses Abraums erfolgen?
Antwort zu 2:
Planung, Baustellen- und Verkehrslogistik befinden sich derzeit in der Ausschreibung.

Weitere Fragen und die Antworten des Senats  HIER

Anachronismus – Leerstand und verfallende Wohnhäuser trotz Wohnungsmangels

Um eine einheitliche Beantwortung der Schriftlichen Anfrage durch die Bezirke sicherzustellen, wurde auf folgende Definition des Begriffes der Problemimmobilie aus dem am 28. Februar 2020 veröffentlichten (Bundes-)“Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien“ abgestellt:
„Eine Problemimmobilie ist eine nicht angemessen genutzte und / oder bauliche Missstände (Verwahrlosung) aufweisende Liegenschaft, die negative Ausstrahlungseffekte auf ihr Umfeld verursachen kann und die
· eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung darstellt oder
· den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht
entspricht oder  städtebaulichen Entwicklungszielen bzw. wohnungspolitischen Zielsetzungen nicht entspricht.“
In Berlin gilt diese Definition allerdings mit der Einschränkung, dass nur Wohngebäude erfasst werden.
Frage 1:
Welche sogenannten Problemimmobilien sind von den bezirklichen Behörden identifiziert worden und werden in einem Amtsverfahren bearbeitet? (Bitte nach Bezirken auflisten.)
Frage 2:
Welche dieser Problemimmobilien weisen erhebliche Leerstände auf oder stehen völlig leer? (Bitte in der Auflistung vermerken.)
Frage 3: Welche dieser Problemimmobilien weisen Schäden auf, die nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz verfolgt werden? (Bitte in der Auflistung vermerken.)
Frage 4:
Welche dieser Problemimmobilien werden in beiden Rechtskreisen (Wohnungsaufsichtsgesetz u. Zweckentfremdungsverbotsgesetz) bearbeitet? (Bitte in der Auflistung kenntlich machen.)

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Mieterhöhungen der Gewobag trotz Mietendeckel?

Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Dr. Michail Nelken (LINKE)
vom 27. Februar 2020

Konterkariert die Gewobag durch die Nichtverlängerung von Mietnachlässen in der Großsiedlung Heerstraße Nord den Mietendeckel?

Im Namen des Senats von Berlin beantworte ich Ihre Schriftliche Anfrage wie folgt:
Die Schriftliche Anfrage betrifft Sachverhalte, die der Senat nicht aus eigener Zuständigkeit und Kenntnis beantworten kann. Er ist gleichwohl bemüht, Ihnen eine Antwort auf Ihre Anfrage zukommen zu lassen und hat daher die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag AG um Stellungnahme gebeten. Die Stellungnahme wurde von der Gewobag AG in eigener Verantwortung erstellt und dem Senat übermittelt. Sie wird nachfolgend
wiedergegeben.

Frage 1:
Für wie viele Mieterhaushalte hat die Gewobag in der Großsiedlung Heerstraße Nord die vom Voreigentümer gewährten Mietnachlässe zum 31.12.2019 auslaufen lassen?
Antwort zu 1:
Zum 31.12.2019 lief für 128 Mieterhaushalte der schriftlich vereinbarte zeitlich begrenzte Mietnachlass aus.

Frage 2:
Aus welchen Gründen hatte der Voreigentümer diese Mietnachlässe gewährt? Waren diese objekt- oder mieterbezogen begründet?
Antwort zu 2:
Die gewährten Mietnachlässe waren ausnahmslos durch die persönlichen finanziellen Verhältnisse der Mieterinnen und Mieter begründet.

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