Das Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten
ist ein Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatzes 1 Satz 4 des Baugesetzbuches (BauGB):
„Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.“
SPD hat Umwandlungsverordnung 15 Jahre verhindert
Die LINKE (PDS) hat sich seit den 90er Jahren für den Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung im Land Berlin eingesetzt. In den Koalitionsverhandlungen 2001/02 konnte die PDS diese Forderung gegen massive Vorbehalte der SPD durchsetzen. In der Koalitionsvereinbarung heißt es: „Die rechtlichen Möglichkeiten zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen werden genutzt.“ (Koalitionsvereinbarung zwischen der SPD Berlin und der PDS Berlin für die Legislaturperiode 2001 bis 2006, S. 93) Im Jahre 2004 erklärte dann die SPD dem Koalitionspartner PDS, dass sie nicht bereit sei, diese Vereinbarung umzusetzen.
Im April 2012 stellte die Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, nun wieder in der Opposition, den Antrag auf Erlass einer „Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung -UmwandVO).“ Der Antrag wurde von der SPD/CDU-Regierungsmehrheit im Abgeordnetenhaus im November 2012 (!) abgelehnt. Der zuständige Senator war seinerzeit Michael Müller.
Nach 15 Jahre Blockade hat die SPD angesichts der sozialen Wohnungsprobleme und der erstarkten Mieterbewegung in der Stadt endlich ihren Widerstand aufgegeben. Die Umwandlungsverordnung wurde im März 2015 erlassen.
Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung gering
Diese Verordnung kam 15 Jahre zu spät. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in der ganzen Stadt, auch in den Milieuschutzgebieten, weit fortgeschritten. Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung ist heute offensichtlich nur sehr beschränkt.
Das liegt zum einen an den Regeln des Baugesetzbuches. Der Absatz 4 des § 172 normiert eine Reihe von Umständen, unter denen die Genehmigung zu erteilen ist. Dabei ist der gravierendste Punkt: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn „6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.“
Zum anderen hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Senator Geisel, SPD) die Ausführungsvorschriften zur Umsetzung der Umwandlungsverordnung (Leitlinien) dieses „schärfsten Instruments“ des Milieuschutzes zusätzlich stumpf gemacht. Das haben die Immobiliendealer schnell erfasst. 72% aller Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und 93 % der Anträge, die sich auf den 6. Punkt des Absatzes 4 gründen, werden genehmigt. (siehe unten)