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Verwertungsbedarf – Umwandlungswelle in Milieuschutzgebieten

Umwandlungsbericht 2019

Betrachtet man den aktuellen Jahresbericht 2019 zur Anwendung der Umwandlungsverordnung, der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 09. Dezember veröffentlicht wurde[1], fällt auf den ersten Blick ins Auge, dass das Umwandlungsgeschehen in Berlin sich auf einem beunruhigend hohen Level eingepegelt hat. 2018 und 2019 waren es jeweils um 12.700 Wohnungen, nachdem in den drei Jahren davor die Zahlen zwischen ca. 13.000 und 17.000 lagen.

Der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete am Berliner Umwandlungsgeschehen schwankt seit Jahren um die 50% trotz einer erheblichen Ausweitung der Gebietskulisse.[2] Was doppelt überrascht, weil nur ca. 20% der Wohnungen Berlins in sozialen Erhaltungsgebieten liegen[3] und für die Milieuschutzgebiete es seit 2015 eine Umwandlungsverbotsverordnung gibt, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Die Umwandlung ist nur in wenigen Ausnahmefällen genehmigungsfähig.

Dennoch wurden seit 2015 Genehmigungen für die Umwandlung von 23.275 Mietwohnungen in den Berliner Milieuschutzgebieten erteilt.[4] Die Ausnahmeregelung Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 hat sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erwiesen. Danach wird die Genehmigung zur Umwandlung erteilt, wenn sich die Eigentümer verpflichtet, sofern er eine Wohnung verkaufen will, 7 Jahre nur an den/die Mieter/in der Wohnung zu verkaufen. Nahezu 99% der in den Milieuschutzgebieten erteilten Umwandlungsgenehmigungen basieren auf einer solchen Selbstverpflichtung der Immobilieneigner. Von 22.517 mit dieser Verpflichtung genehmigten Umwandlungen wurden lediglich 57 Wohnungen an Mieter verkauft. Das sind 0,25 %, wobei das nicht einmal zwingend Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung waren. – Aber das ist eine andere Geschichte.[5]

Der Ausnahmetatbestand Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 gehört abgeschafft. Das vorgebliche Ziel des Gesetzgebers, nicht zu verhindern, dass Mieter*innen ihre Wohnung selbst kaufen, wird vollkommen verfehlt.

Die Anzahl der vollzogenen Umwandlungen in den Jahren 2015 bis 2019 in den heutigen Milieuschutzgebieten beträgt 35.233 Wohnungen.[6] In den jüngeren Milieuschutzgebieten trat die Antragspflicht erst mit Festsetzung ein. Betrachtet man den Zeitraum von 2013 bis 2019 dann wurden in der Milieuschutzgebietskulisse (Stand Ende 2019) 45.126 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Für ganz Berlin betrug die Umwandlungszahl für diese sieben Jahre 92.316 Wohnungen.[7]

Die Anzahl der Umwandlungen, ihre Dynamik und ihre Auswirkung für die Wohngebiete hängen von der Größe, der Lage im Stadtgebiet, der Gebäudestruktur (Baualtersklassen) und der Eigentümerstruktur ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Wohngebiete in der Innenstadt mit einem großen Anteil an Gebäuden der Baualtersklassen vor 1919 und 1919 bis 1948 und einem großen Anteil von Privatpersonen oder Kapitalgesellschaften (diverser Rechtsformen) als Gebäudeeigentümer vom Umwandlungsgeschehen am stärksten betroffen sind.[8]

Milieuschutzgebiete vor Umwandlungswelle

Im Jahre 2019 stieg die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen in den Berliner Milieuschutzgebieten auf 5391 (von 4393 in 2018) auf einen neuen Höchststand. Diese Tendenz setzte sich im 1.Halbjahr 2020 fort. Mit 5279 Anträge in nur 6 Monaten zeichnet sich eine Anstieg um 100% (!) gegenüber dem Vorjahr ab.[9] Da die Anträge durchweg mit der Ausnahmeregelung, Selbstverpflichtung 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, begründet sind, werden sie bei Vollständigkeit der Unterlagen genehmigt. Das bedeutet, dass die Milieuschutzgebiete vor einer großen Umwandlungswelle stehen, sofern ein wesentlicher Teil der Genehmigungen umgesetzt wird.

[10]

Die Erklärungen für diesen starken Anstieg der Umwandlungsanträge, mit der sich die Verfasser des Umwandlungsberichts versuchen, klingen nicht sehr überzeugend. Sie sprechen davon, dass „angekündigte und vollzogene rechtliche Änderungen eine wesentliche Rolle spielen. Hierzu zählen insbesondere der Mietendeckel und die auf Bundesebene diskutierte generelle Einschränkung von Umwandlungen auf angespannten Wohnungsmärkten, ebenso die verschärfte Mietpreisbremse und die Verlängerung der Umwandlungsverordnung.“[11] Dann müsste diese Entwicklung die ganze Stadt erfassen und in allen Milieuschutzgebieten zu einem solchen Anstieg führen. Wie die Verfasser selbst feststellen, ist dem nicht so. Nur in bestimmten Milieuschutzgebieten ist die Zunahme der Anträge derart überdurchschnittlich. Das sind überwiegend ältere Milieuschutzgebiete in denen die Umwandlung in Eigentumswohnungen in den letzten 20 Jahre ohnehin schon erhebliche Ausmaße angenommen hatte und in denen bestimmte Gebäudetypen (Gründerzeithäuser) und damit verbunden auch eine bestimmte Eigentümerschaft in erheblicher Größe gegeben sind.

Pankow – Hotspot der Umwandlungswelle

Von den 5391 Anträgen auf Umwandlung im Jahr 2019 in den Berliner Milieuschutzgebieten entfielen 1260 auf die Pankower Gebiete, davon 852 auf Prenzlauer Berg.

Im ersten Halbjahr 2020 gab es in den Pankower Milieuschutzgebieten 1775 Anträge, davon entfielen 1560 auf die Prenzlauer Berger Gebiete. Das sind fast doppelt so viele im ganzen Jahr 2019. [12]

Bei anhaltender Tendenz im 2. Halbjahr 2020 könnte das auf eine Steigerung von nahe 200% hinauslaufen. Die Gebiete Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Winsstraße und Arnimplatz weisen für 2019/20 hohe Umwandlungszahlen auf. Aber auch in den anderen Prenzlauer Berger Gebieten gab es in diesen 18 Monaten Umwandlungen von mehreren Häusern. Und betrachtet man die im Jahre 2020 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, muss man davon ausgehen, dass weitere Umwandlungsanträge folgen werden. Angesichts der Tatsache, dass nach Aussage des Berichts bereits im Jahre 2011 der Anteil an Eigentumswohnungen in den Prenzlauer Berger Milieuschutzgebieten meist um die 30% lag,[13] stellt sich die Frage, bei welchen Werten wir angesichts der in den letzten 10 Jahren vollzogenen Umwandlungen heute angekommen sind. Der Zensus 2021 wird es uns vermutlich verraten.

Folgen – steigende Mieten & Eigenbedarfskündigungen

Der größte Teil der umgewandelten Wohnungen wird vermietet. Aber der Handel mit den teuren Wohnungen und die damit verbundenen Refinanzierungslasten der Käufer*innen erhöhen den Verdrängungsdruck auf die Mieter*innen, insbesondere auf die mit alten Mietverträgen. Höhere Neuvermietungsmieten und Verkäufe an potenzielle Selbstnutzer*innen sind die logischen wirtschaftlichen Folgen von Umwandlung und Verkauf zu solch überhöhten Spekulationspreisen. Nicht die heutigen Mieter*innen sind die Adressat*innen der Umwandler, die die 7-Jahresverpflichtung unterzeichnen, sondern die gut betuchten Käufer*innen, die in 12 Jahren die Eigenbedarfskündigung aussprechen werden, sei es für sich selbst, die Kinder oder Eltern, Nichten oder Neffen, Au-pair-Beschäftigte oder eigene Arbeitszimmer oder Zweitwohnsitz, der Phantasie werden durch die Rechtsprechung kaum Grenzen gesetzt. Hinzu kommen auch zahlungskräftige „Neumieter*innen“, die bereit sind, 2 Jahre als Mieter auf dem Erwerb ihrer Wohnung zu warten, manchmal mit einer möblierten Zeitvermietung zu 35 €/m2 als Überbrückung.[14]

Kein Ende in Sicht

Dass trotz der bereits hohen Anzahl an umgewandelten Wohnungen das Umwandlungshoch anhält, ist offenbar der großen Nachfrage und den hohen Kaufpreisen geschuldet. Die hohe Nachfrage resultiert nicht überwiegend aus Kaufinteresse von Wohnungsuchenden, sondern auf dem Zufluss von anlagesuchendem Kapital. Die anhaltenden extrem niedrigen Zinsen machen weltweit Berliner Wohnimmobilien zum sicheren Wunschdepot für Geldvermögen jeder Herkunft. Angesichts der in der Corona-Krise weltweit vergrößerten Geldmengen ohne aktuelle realwirtschaftliche Grundlagen und der geringen Inflation ist ein Abschwächen dieses Zustroms nicht in Sicht.

Zum anderen führen die sehr hohen Neuvermietungsmieten aber auch dazu, dass für Haushalte mit mittleren Einkommen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung für die eigene zukünftige Wohnraumversorgung eine letztendlich wirtschaftliche Option wird. Das erhöht den Verdrängungsdruck auf die heutigen Mieter über zukünftig drohende Eigenbedarfskündigungen zusätzlich.

Ein richtig wirksames Umwandlungsverbot tut Not, für die Milieuschutzgebiete und für ganz Berlin. JETZT!

[1] Jahresbericht 2019, Download SenSW: https://bit.ly/2Mwnsab

[2] Tabellen 3.9, im Jahresbericht 2019, S. 105

[3] Andererseits liegen die für Umwandlungen prädestinierten Wohnhäuser der Gründerzeit und der 20er und 30er Jahre in den gentrifizierten Innenstadtvierteln, die auch den Schwerpunkt der Erhaltungsgebietskulisse bilden. Siehe Jahresbericht 2019, Tabelle 3.4., Seite 86.

[4] Jahresbericht 2019. Tabelle 2.7, S.39

[5] Siehe https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

[6] siehe Jahresbericht 2019, Tab 3.4; S. 36 und Abb. 3.17, S. 79

[7] ebenda Tabelle 3.7, S. 98

[8] ebenda Tabelle .3.3. S.73, Tabelle 3.4, S.86; vgl. auch die Schriftlichen Anfragen der MdA Gaby Gottwald (Die Linke), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Drucksache 18/24196 vom 17.07.2020 und Katrin Schmidberger (Grüne), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen: Zahlen für 2018, 2019 und 1. Halbjahr 2020, Drucksache 18/24216 vom 14.07.2020

[9] Siehe Jahresbericht Seite S. 15 ff

[10] Ein Teil der Anträge ist noch in der Bearbeitung. Genehmigungsquote nahe 100%.

[11] Siehe Jahresbericht 2019, S. 109

[12] ebenda S. 15 – 24

[13] ebenda Tabelle 2.4, S. 13

[14] In den Berliner Bezirksämtern setzt sich eine Praxis durch, wonach der Verkauf auch an Mieter*innen genehmigt wird, die nach der Umwandlung die Wohnung angemietet haben. Um hier Missbrauch auszuschließen, ist eine ausgebildete Gebietsbindung Voraussetzung. Diese wird allgemein angenommen, wenn die Mieter*innen 2 Jahre in der Wohnung tatsächlich gewohnt haben. Eine entsprechende Ergänzung der Arbeitshilfen hat die Senatsverwaltung im Juli 2020 an die Bezirksämter übermittelt. Siehe hier: https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

Mieterhöhungen der Gewobag trotz Mietendeckel?

Schriftliche Anfrage des Abgeordneten Dr. Michail Nelken (LINKE)
vom 27. Februar 2020

Konterkariert die Gewobag durch die Nichtverlängerung von Mietnachlässen in der Großsiedlung Heerstraße Nord den Mietendeckel?

Im Namen des Senats von Berlin beantworte ich Ihre Schriftliche Anfrage wie folgt:
Die Schriftliche Anfrage betrifft Sachverhalte, die der Senat nicht aus eigener Zuständigkeit und Kenntnis beantworten kann. Er ist gleichwohl bemüht, Ihnen eine Antwort auf Ihre Anfrage zukommen zu lassen und hat daher die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag AG um Stellungnahme gebeten. Die Stellungnahme wurde von der Gewobag AG in eigener Verantwortung erstellt und dem Senat übermittelt. Sie wird nachfolgend
wiedergegeben.

Frage 1:
Für wie viele Mieterhaushalte hat die Gewobag in der Großsiedlung Heerstraße Nord die vom Voreigentümer gewährten Mietnachlässe zum 31.12.2019 auslaufen lassen?
Antwort zu 1:
Zum 31.12.2019 lief für 128 Mieterhaushalte der schriftlich vereinbarte zeitlich begrenzte Mietnachlass aus.

Frage 2:
Aus welchen Gründen hatte der Voreigentümer diese Mietnachlässe gewährt? Waren diese objekt- oder mieterbezogen begründet?
Antwort zu 2:
Die gewährten Mietnachlässe waren ausnahmslos durch die persönlichen finanziellen Verhältnisse der Mieterinnen und Mieter begründet.

weitere Fragen und Antworten des Senats HIER

Der Mietspiegel 2017 – ein Spiegel des spekulativen Wohnungsmarktes

Linksfraktion im Berliner Abgeordnetenhaus
Sprecher für Bauen und Wohnen , Michail Nelken, erklärt:

Bildschirmfoto 2017-05-19 um 22.33.14

Der heute veröffentliche Berliner Mietspiegel 2017 dokumentiert, was alle Berlinerinnen und Berliner längst wissen. Die Mieten steigen ungebremst. Die ganze Dramatik der Entwicklung und das komplette Versagen der hochgelobten »Mietpreisbremse« bildet er dennoch kaum ab. Denn die in den Mietspiegel dominant Der Mietspiegel 2017 – ein Spiegel des spekulativen Wohnungsmarktes weiterlesen

Wohnen & Mieten

Wohnen und Mieten in Berlin –
Hauptstadt der sozialen Spaltung

In Berlin findet eine Dynamisierung der sozialräumlichen Spaltung statt. Viele Haushalte müssen ihre angestammten Wohnviertel verlassen, weil sie sich die steigenden Mietpreise hier nicht mehr leisten können. Dieser „Segregations“-Prozess vollzieht sich schon seit Mitte der 90er Jahre. Das wurde lange von regierenden Politikern, den Verwaltungen und von vielen im Stadterneuerungsprozess beauftragten Stadtplanern aktiv geleugnet. Die mit der geförderten baulichen Aufwertung verbundene Verdrängung einkommensschwacher Haushalte wurde für Ostberlin als normale Begleiterscheinung einer nachholenden Modernisierung abgebucht. Leute, die diese Entwicklungen kritisierten, wurden als Schwarzmaler verleumdet oder sogar kriminalisiert – wie Andrej Holm. Erst als nach 2010 die Verdrängung in vielen innerstädtischen Quartieren nicht mehr nur Hartz-IV-Bezieher betraf, sondern auch die Mittelschichten erreichte, nahmen sich Medien und Politik des Themas Gentrifizierung an.

 

„Neue“ Wohnungspolitik? Performance gut – Inhalt ungenügend.

Der Senat, in dem die SPD seit über 25 Jahren die Bau- und Wohnungspolitik bestimmt, den letzten Jahren ein Strauß von Aktivitäten offeriert: Mietenbündnis, Neubaubündnis, Zweckentfremdungsverbot, Umwandlungsverordnung, neue Wohnungsbauförderung, Wohnraumversorgungsgesetz. So als ob die SPD 25 Jahre verfehlte Wohnungspolitik jetzt ganz schnell heilen wollte. Doch schaut man hinter die mit erheblichen PR-Aufwand inszenierte „neue“ Wohnungspolitik, kommt man zu der ernüchternden Feststellung: zu spät, halbherzig, wirkungslos, nicht nachhaltig und oft in die falsche Richtung. Performance gut – Inhalt ungenügend.

 

Was ist zu tun?

Bauen, Bauen, Bauen!? Der Wohnungsneubau wurde fast allen Parteien, der Wohnungs- und Bauwirtschaft, den Interessenverbänden der Haus- und Grundeigentümer und sogar Mietervereinen als das Mittel gegen die steigenden Mieten propagiert. Widerspruch, den es in der Fachöffentlichkeit und auch in den Parteien gab, wurde ignoriert.[1] Erst in letzter Zeit werden die Zweifel lauter.[2] Trotz stark gestiegener Wohnungsneubauzahlen hat sich der Mietanstieg sogar beschleunigt. Die Kauf- und Mietpreise für Neubauwohnungen sind hoch und steigen weiter. Es ist trivial. Denn Wohnungen werden für eine zahlungskräftige Nachfrage gebaut, nicht zur Wohnraumversorgung von jedermann. Die große Mehrheit der Berliner kann seinen Wohnungsbedarf auf diesem Wohnungsmarkt nicht befriedigen. Sie sind auf diesen mangels Zahlungsfähigkeit keine Nachfrager, keine Marktteilnehmer. Auch der behauptete „Sickereffekt“ existiert nicht. Zum einen machen die zahlungskräftigen Käufer und Mieter der teuren Neubauwohnungen überwiegend nicht preiswerte Wohnung frei. Zum anderen sind die Neuvermietungsmieten der Hauptmietpreistreiber. Leere Wohnungen lassen sich zudem leichter als Eigentumswohnungen vermarkten.

Auch kommunalen Neubauwohnungen sind teuer. Kostendeckende Mieten liegen auch bei den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften weit über 10 €/qm. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften verlangen deshalb für nicht geförderte Neubauwohnungen auch Anfangsmieten zwischen 10 und 14 €/qm (nettokalt).

Mit der Neubaupropaganda „baut, baut, bau“ werden vor allem Claims für den Betongold-Abbau abgesteckt. Zum anderen versucht die SPD Handlungs- und Durchsetzungsfähigkeit bei der Lösung des Wohnungsproblems, dass sie selbst hauptsächlich zu verantworten hat, zu demonstrieren. Dabei verschärft sie dieses noch durch eine falsche Prioritätensetzung und den Auslieferung der Stadt an die Immobilienwirtschaft, an Bodenspekulanten und Wohnungsdealer.

Privater und insbesondere öffentlicher Wohnungsneubau sind für die Stadtentwicklung der wachsenden Metropole Berlin unentbehrlich. Sie sollten im Interesse des Gemeinwesens gesteuert und befördert werden. Aber sie sind nicht der Königsweg für die Lösung der aktuellen sozialen Wohnungsversorgungsprobleme.

 

Neu soziale Wohnungspolitik für Berlin

Für eine aktive soziale Wohnungspolitik gibt es im Wesentlichen vier Instrumente: Mieterecht, Städtebaurecht, Wohnungsbauförderung (alt und neu) und öffentliche Wohnungsbestände. Mietrecht ist Bundesrecht. Auch hier kann die Berliner Politik Initiativen ergreifen. Mein Schwerpunkt ist aber, was in Berlin zu tun ist.

 

  1. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften

Das wichtigste und wirksamste Instrument einer sozialen Wohnungspolitik in Berlin sind die städtischen Wohnungsbestände. Um dieses wirksamer als bislang einzusetzen, müssen die Unternehmensziele und die Vermietungspraxis der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften neu, sozial ausgerichtet werden:

a) Umbildung zu gemeinnützigen Wohnungsunternehmen

  • Hauptaufgabe ist die Wohnraumversorgung von Berliner Haushalten, die sich auf dem Wohnungsmarkt nicht eigenständig mit angemessenen Wohnraum versorgen können;
  • darüber hinaus: Bereitstellung eines differenzierten Angebots an preisgünstigen Mietwohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, einschließlich Mietern mit mittleren Haushaltseinkommen;
  • schrittweise Ausdehnung des Wohnungsbestandes durch Zukauf und Neubau; kein Verkauf von Wohnungsbeständen; im Ausnahmefall Erbpacht- oder Treuhandverträge mit gemeinnützigen Wohnungsunternehmen bzw. Genossenschaften; gleiches gilt für Baugrundstücke;
  • für die Realisierung dieser sozialen Ziele erfolgt eine kontinuierliche Eigenkapitalerhöhung durch Zuschüsse des Eigentümers und Einbringung öffentlicher Grundstücke; keine Entnahme von Überschüsse oder sonstiger Erlöse;
  • Transparenz der Unternehmenspolitik, Offenlegung der wirtschaftlichen Daten;
  • Neuaufbau des Unternehmenscontrolling unter direkter Beteiligung des Abgeordnetenhauses;
  • Förderung von Mieterselbstverwaltungsprojekten;
  • starke, eigenständige Mieterräte; Ausschluss der Wahlbeeinflussung durch Unternehmensleitung und Eigentümer.

b) Mieten und Vermietungspolitik

  • Mieten nicht über Mietspiegel-Mittelwert, auch bei Neuvermietung;
  • im Falle umfassender Sanierung bei Neuvermietung maximal 10% über Mietspiegelmittelwert;
  • Begrenzung des Maßnahmenumfanges bei Modernisierungen auf das Erforderliche;
  • energetische Modernisierung erfolgt auf der Basis der realen Energiekosteneinsparung warmmietenneutral für die Mieter; die reale Wirksamkeit der Energieeinsparung ist nachzuweisen;
  • Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen mit allen Mietern; Einvernehmen mit den Mieter als Hauptziel; Erhalt von legalen Mietereinbauten, Berücksichtigung angemessener Mieterwünsche, Vermeidung von Duldungsklagen, Einschaltung externer Mediation bei schwer lösbaren Konfliktfällen;
  • Stabilität der Mieterschaft als übergeordnetes Ziel der Vermietungspolitik, nicht die Ertragssteigerung;
  • Angebote an Mieter zum Umzug in eine passendere kleinere Wohnung im angestammten Wohnumfeld mit gleicher Kaltmiete je Quadratmeter und Übernahme der Umzugskosten;

c) Härtefall-Regelungen

  • Kappung der Bruttowarmmiete für alle Bestandsmieter bei 30% des anrechenbaren Haushaltsnettoeinkommens;
  • Angemessenheit der Wohnungsgröße: 1 Zimmer pro Personen des Haushalts plus 1 Zimmer;
  • bei Bestandsmietern gilt die Härtefallregelung für die angemessene Wohnfläche;

d) Sozialwohnungen der städtischen WBG

  • Überführung der geförderten preis- und belegungsgebundenen Sozialwohnungen in die allgemeinen Mietenregelungen der städtischen Gesellschaften, sobald sie deren Niveau erreicht haben; keine „Rücknahme“ von sogenannten Mietverzichten vor der Überführung;
  • Überführung der geförderten preis- und belegungsgebundenen Wohnungen aus Programmen der sozialen Stadterneuerung in die allgemeinen Mietenregelungen der städtischen Gesellschaften, sobald sie deren Niveau erreicht haben;

 

  1. Sozialer Wohnungsbau. – Bestand
  • Begrenzung der Mieten und Einführung von Richtsatzmieten (Abschaffung des Einfrierungsgrundsatzes, Anpassung an tatsächliche Kosten, Senkung der Zinsen für Aufwendungsdarlehn; Umfinanzierung)
  • Nachbesserung der Regelungen zum Mietzuschuss im WoVG Artikel 1;
  • keine vorzeitige Ablösung von Aufwendungsdarlehn;
  • Ausübung des Vorkaufsrechts, Aufkauf von Sozialwohnungen, insbesondere in zentralen Stadtlagen mit hoher Aufwertungsdynamik;
  • Nachsubventionierung der Fördernehmer in Ausnahmefälle zur Abmilderung sozialer Härten und bei nachhaltiger Sicherung für die Sozialmieter*innen.

 

  1. Neuer sozialer Wohnungsbau (Wohnungsbauförderung)
  • Neufassung der Förderprogramme: nachhaltige Preis- und Belegungsbindung; Mieten dauerhaft AV-Wohnen-kompatibel;
  • Bei 30% der Wohnungen Mieten bis 5,50 €/qm, 60%, bis 8,50 €/qm, keine über 10 €/qm.
  • Neubauförderung grundsätzlich vor allem für kommunale Wohnungsunternehmen.
  • Förderung auf Basis von dauerhaften Mietpreis- und Belegungsbindungen auch an Genossenschaften und gemeinnützige Wohnprojekte.

 

  1. Förderfonds für die Sanierung-/Modernisierung von Bestandswohnhäusern.
  • Förderung nur von Genossenschaften, gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und Wohnprojekten;
  • dauerhafte Mietpreis- und Belegungsbindung bei WBS und AV-Wohnen kompatiblen Mietpreisen;
  • neues Förderprogramm für Mietermodernisierung.

 

  1. Milieuschutz (soziale Erhaltungsverordnung)

Obgleich das soziale Erhaltungsrecht auf der Grundlage der gegenwärtigen Fassung des Baugesetzbuches ein relativ schwaches Instrument ist, um Mieter vor Verdrängung zu schützen und die soziale Mischung der unter Verwertungsdruck stehenden Wohnviertel zu erhalten, so sollte es soweit wie es der Rechtsrahmen hergibt durch die öffentliche Verwaltung zur städtebaulichen Steuerung genutzt werden. Ein schwaches Instrument ist besser als gar keines.

  • Kosten- und damit mietentreibende Modernisierungsvorhaben sind auf deren tatsächliches Erfordernis für die zeitgemäße Bewirtschaftung des Hauses zu prüfen und widrigenfalls zu versagen. Die bezirklichen Genehmigungsbehörden müssen zu einer restriktiven Genehmigungspraxis angehalten und befähigt werden. Hierfür sind sie angemessen juristisch, personell und finanziell auszustatten.
  • Die Erhaltungsverordnung ist auch zu nutzen, um Nutzungsänderungen, die den Zielen des Erhalts der sozialen Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung zuwiderlaufen, zu versagen.
  • Die Ausführungsvorschriften für die Anwendung der Umwandlungsverordnung sind zu überarbeiten, da die derzeitige Genehmigungspraxis in Berlin die Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen nach dem Erlass der Verordnung im Frühjahr 2015 nur geringfügig gedämpft hat. Dreiviertel aller Anträge werden genehmigt.

Detaillierteres zum Milieuschutz und zur Umwandlungsverordnung.

  1. Zweckentfremdungsverbot
  • Das 2014 erlassene neue Zweckentfremdungsverbot muss konsequenter gehandhabt und nachgebessert werden. Die Ausführungsrichtlinien sind zu überarbeiten. Die Bezirke sind für Erfüllung dieser Ordnungsaufgabe angemessen personell auszustatten sowie juristisch und finanziell bei Konflikten zu unterstützen.
  • Schwerpunkte der ordnungsbehördlichen Intervention gegen Zweckentfremdung sind der gewerbliche Ferienwohnungsbetrieb und der Leerstand von Wohnungen.

 

  1. Stärkung der Bau- und Wohnungsaufsicht
  • Die Bau- und Wohnungsaufsicht ist in die Lage zu versetzen, umgehend einzugreifen, wenn Wohnungen im Zuge von Baumaßnahmen oder durch unterlassener Instandhaltung drohen unbewohnbar zu werden und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um den Mietern die gefahrlose Nutzung ihrer Wohnungen zu sichern.

Michail Nelken, 01.08.2016

 

[1] Mieten: Das Märchen vom problemlösenden Neubau, Mietenblog des LV Berlin der Grünen, 28.01.2013; http://mietenblog.de/?p=2899;

Dr. Matthias Schindler, Wohnungsbau und soziale Wohnraumförderung für Berlin – Der Einstieg in die soziale Wohnungswirtschaft, Studie im Auftrag der Linksfraktion Berlin, März 2014, hier insbesondere S. 18 f und S. 24 f.

[2] Andrej Holm, flucht-aus-der-verantwortung-wohnen-zwischen-marktversagen-und-staatlichem-scheitern, gentrificationblog v. 01.03.2016,

Wohnungsnot: Rettung durch Großinvestoren? Sendung Panorama 23.06.2016.