Umwandlungsverbot unwirksam? 

Seit Erlass der Umwandlungsverbotsverordnung im Jahre 2015 ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Berliner Milieuschutzgebieten grundsätzlich verboten. Aber es gibt eine Reihe von Ausnahmefällen, in denen ein Anspruch auf die Genehmigung der Umwandlung besteht. Die Fallkonstellation wegen der über 98% der Ausnahmegenehmigungen erteilt werden, ist eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnungen in den kommenden 7 Jahren nur an den jeweiligen Mieter der Wohnung zu verkaufen. 2015 bis 2020 wurden so ca. 33.500 Mietwohnungen in den Milieuschutzgebieten der Stadt trotz des Umwandlungsverbots in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der Verkauf der umgewandelten Wohnungen benötigt in diesen 7 Jahren eine Genehmigung. Nach anfangs unterschiedlichen Handhabungen haben die Bezirke sich darauf verständigt, dass die Kaufberechtigung für den Mieter erst eintritt, wenn diese Wohnung bereits 2 Jahre sein Hauptwohnsitz war.

Ich denke, dass dies dahingehend verschärft werden sollte, das kaufberechtigt im Rahmen dieser 7-Jahresregelung nur ist, wer in der Wohnung zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter bzw. Mieterin war. Das Land Berlin hat in der R2G-Regierungszeit mehrere Vorstöße unternommen, um diese 7-Jahresregelung ersatzlos aus dem Baugesetzbuch zu streichen. Bislang fand sich dafür keine politische Mehrheit auf Bundesebene.

Die Verkäufe an Mieter und Mieterinnen liegen in einem Bereich von 0,3%.

siehe auch: Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten. Gesetzliche Ausnahme (7-Jahre-Verkauf nur an Mieter) wird zur Regel“

Umwandlungsverbot seit 2021 für ganz Berlin.

In der Zeit von 2015 bis 2020 wurden außerhalb von Milieuschutzgebieten ca. 58.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Mit dem Inkrafttreten der jüngsten Änderung im Bundesbaugesetzbuch am 23. Juni 2021 haben die Länder die Möglichkeit in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt ein Umwandlungsverbot für diese Gebiete zu beschließen. Berlin hat als erstes Bundesland von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Seit dem 06.August 2021 ist die vom Senat beschlossene Verordnung in Kraft. Damit ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Berlin genehmigungspflichtig. Es gibt auch dabei Ausnahmegenehmigungen, aber die 7-Jahresreglung gilt hier nicht mehr. Sie wurde quasi dadurch ersetzt, dass die Umwandlung genehmigt wird wenn 2/3 der Mieter und Mieterinnen ihre Absicht erklären ihre Wohnung zur Selbstnutzung kaufen zu wollen. Der Senat hat angekündigt, dass zum Nachweis des Kaufinteresses notariell beglaubigte Erklärungen der Mieter und Mieterinnen vorliegen müssen.

Der Senat geht davon aus, dass damit das Umwandlungsgeschehen in Berlin stark abnehmen wird.

Siehe auch Antwort 12.o8.2021 auf eine Schriftliche Anfrage Gaby Gottwald,