Archiv der Kategorie: Milieuschutz

Verwertungsbedarf – Umwandlungswelle in Milieuschutzgebieten

Umwandlungsbericht 2019

Betrachtet man den aktuellen Jahresbericht 2019 zur Anwendung der Umwandlungsverordnung, der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 09. Dezember veröffentlicht wurde[1], fällt auf den ersten Blick ins Auge, dass das Umwandlungsgeschehen in Berlin sich auf einem beunruhigend hohen Level eingepegelt hat. 2018 und 2019 waren es jeweils um 12.700 Wohnungen, nachdem in den drei Jahren davor die Zahlen zwischen ca. 13.000 und 17.000 lagen.

Der Anteil der sozialen Erhaltungsgebiete am Berliner Umwandlungsgeschehen schwankt seit Jahren um die 50% trotz einer erheblichen Ausweitung der Gebietskulisse.[2] Was doppelt überrascht, weil nur ca. 20% der Wohnungen Berlins in sozialen Erhaltungsgebieten liegen[3] und für die Milieuschutzgebiete es seit 2015 eine Umwandlungsverbotsverordnung gibt, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Die Umwandlung ist nur in wenigen Ausnahmefällen genehmigungsfähig.

Dennoch wurden seit 2015 Genehmigungen für die Umwandlung von 23.275 Mietwohnungen in den Berliner Milieuschutzgebieten erteilt.[4] Die Ausnahmeregelung Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 hat sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erwiesen. Danach wird die Genehmigung zur Umwandlung erteilt, wenn sich die Eigentümer verpflichtet, sofern er eine Wohnung verkaufen will, 7 Jahre nur an den/die Mieter/in der Wohnung zu verkaufen. Nahezu 99% der in den Milieuschutzgebieten erteilten Umwandlungsgenehmigungen basieren auf einer solchen Selbstverpflichtung der Immobilieneigner. Von 22.517 mit dieser Verpflichtung genehmigten Umwandlungen wurden lediglich 57 Wohnungen an Mieter verkauft. Das sind 0,25 %, wobei das nicht einmal zwingend Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung waren. – Aber das ist eine andere Geschichte.[5]

Der Ausnahmetatbestand Nr. 6 im § 172 Absatz 4 Satz 3 gehört abgeschafft. Das vorgebliche Ziel des Gesetzgebers, nicht zu verhindern, dass Mieter*innen ihre Wohnung selbst kaufen, wird vollkommen verfehlt.

Die Anzahl der vollzogenen Umwandlungen in den Jahren 2015 bis 2019 in den heutigen Milieuschutzgebieten beträgt 35.233 Wohnungen.[6] In den jüngeren Milieuschutzgebieten trat die Antragspflicht erst mit Festsetzung ein. Betrachtet man den Zeitraum von 2013 bis 2019 dann wurden in der Milieuschutzgebietskulisse (Stand Ende 2019) 45.126 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Für ganz Berlin betrug die Umwandlungszahl für diese sieben Jahre 92.316 Wohnungen.[7]

Die Anzahl der Umwandlungen, ihre Dynamik und ihre Auswirkung für die Wohngebiete hängen von der Größe, der Lage im Stadtgebiet, der Gebäudestruktur (Baualtersklassen) und der Eigentümerstruktur ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Wohngebiete in der Innenstadt mit einem großen Anteil an Gebäuden der Baualtersklassen vor 1919 und 1919 bis 1948 und einem großen Anteil von Privatpersonen oder Kapitalgesellschaften (diverser Rechtsformen) als Gebäudeeigentümer vom Umwandlungsgeschehen am stärksten betroffen sind.[8]

Milieuschutzgebiete vor Umwandlungswelle

Im Jahre 2019 stieg die Anzahl der beantragten Wohnungsumwandlungen in den Berliner Milieuschutzgebieten auf 5391 (von 4393 in 2018) auf einen neuen Höchststand. Diese Tendenz setzte sich im 1.Halbjahr 2020 fort. Mit 5279 Anträge in nur 6 Monaten zeichnet sich eine Anstieg um 100% (!) gegenüber dem Vorjahr ab.[9] Da die Anträge durchweg mit der Ausnahmeregelung, Selbstverpflichtung 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, begründet sind, werden sie bei Vollständigkeit der Unterlagen genehmigt. Das bedeutet, dass die Milieuschutzgebiete vor einer großen Umwandlungswelle stehen, sofern ein wesentlicher Teil der Genehmigungen umgesetzt wird.

[10]

Die Erklärungen für diesen starken Anstieg der Umwandlungsanträge, mit der sich die Verfasser des Umwandlungsberichts versuchen, klingen nicht sehr überzeugend. Sie sprechen davon, dass „angekündigte und vollzogene rechtliche Änderungen eine wesentliche Rolle spielen. Hierzu zählen insbesondere der Mietendeckel und die auf Bundesebene diskutierte generelle Einschränkung von Umwandlungen auf angespannten Wohnungsmärkten, ebenso die verschärfte Mietpreisbremse und die Verlängerung der Umwandlungsverordnung.“[11] Dann müsste diese Entwicklung die ganze Stadt erfassen und in allen Milieuschutzgebieten zu einem solchen Anstieg führen. Wie die Verfasser selbst feststellen, ist dem nicht so. Nur in bestimmten Milieuschutzgebieten ist die Zunahme der Anträge derart überdurchschnittlich. Das sind überwiegend ältere Milieuschutzgebiete in denen die Umwandlung in Eigentumswohnungen in den letzten 20 Jahre ohnehin schon erhebliche Ausmaße angenommen hatte und in denen bestimmte Gebäudetypen (Gründerzeithäuser) und damit verbunden auch eine bestimmte Eigentümerschaft in erheblicher Größe gegeben sind.

Pankow – Hotspot der Umwandlungswelle

Von den 5391 Anträgen auf Umwandlung im Jahr 2019 in den Berliner Milieuschutzgebieten entfielen 1260 auf die Pankower Gebiete, davon 852 auf Prenzlauer Berg.

Im ersten Halbjahr 2020 gab es in den Pankower Milieuschutzgebieten 1775 Anträge, davon entfielen 1560 auf die Prenzlauer Berger Gebiete. Das sind fast doppelt so viele im ganzen Jahr 2019. [12]

Bei anhaltender Tendenz im 2. Halbjahr 2020 könnte das auf eine Steigerung von nahe 200% hinauslaufen. Die Gebiete Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Winsstraße und Arnimplatz weisen für 2019/20 hohe Umwandlungszahlen auf. Aber auch in den anderen Prenzlauer Berger Gebieten gab es in diesen 18 Monaten Umwandlungen von mehreren Häusern. Und betrachtet man die im Jahre 2020 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, muss man davon ausgehen, dass weitere Umwandlungsanträge folgen werden. Angesichts der Tatsache, dass nach Aussage des Berichts bereits im Jahre 2011 der Anteil an Eigentumswohnungen in den Prenzlauer Berger Milieuschutzgebieten meist um die 30% lag,[13] stellt sich die Frage, bei welchen Werten wir angesichts der in den letzten 10 Jahren vollzogenen Umwandlungen heute angekommen sind. Der Zensus 2021 wird es uns vermutlich verraten.

Folgen – steigende Mieten & Eigenbedarfskündigungen

Der größte Teil der umgewandelten Wohnungen wird vermietet. Aber der Handel mit den teuren Wohnungen und die damit verbundenen Refinanzierungslasten der Käufer*innen erhöhen den Verdrängungsdruck auf die Mieter*innen, insbesondere auf die mit alten Mietverträgen. Höhere Neuvermietungsmieten und Verkäufe an potenzielle Selbstnutzer*innen sind die logischen wirtschaftlichen Folgen von Umwandlung und Verkauf zu solch überhöhten Spekulationspreisen. Nicht die heutigen Mieter*innen sind die Adressat*innen der Umwandler, die die 7-Jahresverpflichtung unterzeichnen, sondern die gut betuchten Käufer*innen, die in 12 Jahren die Eigenbedarfskündigung aussprechen werden, sei es für sich selbst, die Kinder oder Eltern, Nichten oder Neffen, Au-pair-Beschäftigte oder eigene Arbeitszimmer oder Zweitwohnsitz, der Phantasie werden durch die Rechtsprechung kaum Grenzen gesetzt. Hinzu kommen auch zahlungskräftige „Neumieter*innen“, die bereit sind, 2 Jahre als Mieter auf dem Erwerb ihrer Wohnung zu warten, manchmal mit einer möblierten Zeitvermietung zu 35 €/m2 als Überbrückung.[14]

Kein Ende in Sicht

Dass trotz der bereits hohen Anzahl an umgewandelten Wohnungen das Umwandlungshoch anhält, ist offenbar der großen Nachfrage und den hohen Kaufpreisen geschuldet. Die hohe Nachfrage resultiert nicht überwiegend aus Kaufinteresse von Wohnungsuchenden, sondern auf dem Zufluss von anlagesuchendem Kapital. Die anhaltenden extrem niedrigen Zinsen machen weltweit Berliner Wohnimmobilien zum sicheren Wunschdepot für Geldvermögen jeder Herkunft. Angesichts der in der Corona-Krise weltweit vergrößerten Geldmengen ohne aktuelle realwirtschaftliche Grundlagen und der geringen Inflation ist ein Abschwächen dieses Zustroms nicht in Sicht.

Zum anderen führen die sehr hohen Neuvermietungsmieten aber auch dazu, dass für Haushalte mit mittleren Einkommen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, angesichts der niedrigen Hypothekenzinsen der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung für die eigene zukünftige Wohnraumversorgung eine letztendlich wirtschaftliche Option wird. Das erhöht den Verdrängungsdruck auf die heutigen Mieter über zukünftig drohende Eigenbedarfskündigungen zusätzlich.

Ein richtig wirksames Umwandlungsverbot tut Not, für die Milieuschutzgebiete und für ganz Berlin. JETZT!

[1] Jahresbericht 2019, Download SenSW: https://bit.ly/2Mwnsab

[2] Tabellen 3.9, im Jahresbericht 2019, S. 105

[3] Andererseits liegen die für Umwandlungen prädestinierten Wohnhäuser der Gründerzeit und der 20er und 30er Jahre in den gentrifizierten Innenstadtvierteln, die auch den Schwerpunkt der Erhaltungsgebietskulisse bilden. Siehe Jahresbericht 2019, Tabelle 3.4., Seite 86.

[4] Jahresbericht 2019. Tabelle 2.7, S.39

[5] Siehe https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

[6] siehe Jahresbericht 2019, Tab 3.4; S. 36 und Abb. 3.17, S. 79

[7] ebenda Tabelle 3.7, S. 98

[8] ebenda Tabelle .3.3. S.73, Tabelle 3.4, S.86; vgl. auch die Schriftlichen Anfragen der MdA Gaby Gottwald (Die Linke), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Drucksache 18/24196 vom 17.07.2020 und Katrin Schmidberger (Grüne), Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen: Zahlen für 2018, 2019 und 1. Halbjahr 2020, Drucksache 18/24216 vom 14.07.2020

[9] Siehe Jahresbericht Seite S. 15 ff

[10] Ein Teil der Anträge ist noch in der Bearbeitung. Genehmigungsquote nahe 100%.

[11] Siehe Jahresbericht 2019, S. 109

[12] ebenda S. 15 – 24

[13] ebenda Tabelle 2.4, S. 13

[14] In den Berliner Bezirksämtern setzt sich eine Praxis durch, wonach der Verkauf auch an Mieter*innen genehmigt wird, die nach der Umwandlung die Wohnung angemietet haben. Um hier Missbrauch auszuschließen, ist eine ausgebildete Gebietsbindung Voraussetzung. Diese wird allgemein angenommen, wenn die Mieter*innen 2 Jahre in der Wohnung tatsächlich gewohnt haben. Eine entsprechende Ergänzung der Arbeitshilfen hat die Senatsverwaltung im Juli 2020 an die Bezirksämter übermittelt. Siehe hier: https://www.michail-nelken.de/index.php/2020/11/29/umwandlungsverbot-in-milieuschutzgebieten/

Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten.

Gesetzliche Ausnahme (7-Jahre-Verkauf nur an Mieter) wird zur Regel

 

Problem

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen steht in Milieuschutzgebieten unter einem Genehmigungsvorbehalt und ist damit zur Erreichung der Ziele der Erhaltungssatzung dem Grunde nach verboten. Das BauGB sieht allerdings im § 172 Absatz 4 einige Ausnahmetatbestände vor, bei denen eine Genehmigung zur Umwandlung zu erteilen ist. Wobei eine dieser Ausnahmen sich als Scheunentor zur Umgehung des Umwandlungsverbots erweist: Das ist die Verpflichtung des Eigentümers, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung des Wohnungseigentums Wohnungen nur an Mieter zu veräußern.

Nach dieser Ausnahmeregelung finden trotz Umwandlungsverbots in den Berliner Milieuschutzgebieten im größeren Umfang Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen statt. „Zwischen dem 14.03.2015 und dem 30.06.2020 wurde für 93 % der 21.000 Wohnungen, für die eine Umwandlung beantragt wurde, als Begründung die „Selbstverpflichtung des Eigentümers – 7 Jahre Veräußerung nur an Mieter“ gewählt (BauGB § 172 Absatz 4 Satz 3 Nr. 6)“.[1]

Die Verpflichtung, 7 Jahre nur an Mieter zu verkaufen, ist in der Praxis zu einem vielfach genutzten Instrument der Umgehung des Umwandlungsverbots geworden. Trotz des Umwandlungsverbots geht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht nur weiter, sondern sie beschleunigt sich sogar.

Der Verweis darauf, dass diese Zahlen, gemessen am Gesamtwohnungsbestand, nicht so dramatisch seien, ist irreführend. Zum einen befinden sich in den Milieuschutzgebieten viele Wohnungen auch im Eigentum von Genossenschaften und kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und sind so per se nicht umwandlungsfähig, und zum anderen kommen diese fast 21.000 Wohnungen additiv zu den bereits in den Jahren vor 2015 umgewandelten Wohnungen und denen außerhalb der , Milieuschutzgebiete hinzu.

Änderung des BauGB erforderlich

In der R2G-Koalitionsvereinbarung war ein Vorstoß des Landes Berlin im Bundesrat vereinbart, um diese Ausnahme vom Umwandlungsverbot aus dem Baugesetzbuch zu streichen. Das Land Berlin stellte bereits im Januar 2017 den Antrag im Bundesrat, die Regelung des § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB ersatzlos zu streichen. Der Antrag fand keine Mehrheit. Berlin hat in der Folge diesen Vorschlag im Oktober 2018 in die Bauministerkonferenz (BMK) eingebracht.

Nach dem „Wohngipfel“ der Bundesregierung im September 2018 entwickelte sich die Absicht, ein Umwandlungsverbot für ganze Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu ermöglichen. Auch die Streichung der 7-Jahre-Ausnahmegenehmigung für die Milieuschutzgebiete stand zur Diskussion. In dem am 4. November 2020 von der Bundesregierung verabschiedeten Gesetzentwurf ist eine Streichung der konterkarierenden Ausnahmeregelung vom Umwandlungsverbot in den Milieuschutzgebieten nicht mehr vorgesehen. Die Ermächtigung, im Falle eines angespannten Wohnungsmarktes und einer Gefährdung der Wohnraumversorgung ein Umwandlungsvorbot für das ganze Gemeindegebiet erlassen zu können, ist nach einigem Hin und Her in der rot-schwarzen Regierungskoalition wieder enthalten. Die Immobilienverbände und auch einzelne CDU- Abgeordnete haben dagegen Widerstand angekündigt. 

Arbeitshilfe – Wer ist Mieter?

Das heftige Umwandlungsgeschehen in den Milieuschutzgebieten trotz Umwandlungsverbots war frühzeitig absehbar und wurde durch die Berliner Genehmigungspraxis befördert. Deshalb thematisierte Katrin Lompscher noch als MdA in einer Schriftlichen Anfrage Umwandlungen ohne Ende trotz Umwandlungsverordnung?“ (Drs. 17 / 19 037) diese Entwicklung und problematisierte dabei auch die „Arbeitshilfe für die Berliner Bezirksämter zur Anwendung der Umwandlungsverordnung“ aus dem Jahre 2015, die u.a. besagte, dass zu dem Kreis der Mieter, an den eine in Sondereigentum umgewandelte Wohnung verkauft werden darf, auch „erst nach Umwandlung in die Wohnung oder das Gebäude eingezogene Personen“ gehören.

Diese Regelung war ein Umwandlungsanreiz und lud zum Missbrauch ein. Sie erhöhte den Verdrängungsdruck auf die Bestandsmieter. Die Verdrängung der Mieter und die Vermietung an „Käufer in spe“ wurde so zu einem Geschäftsmodell, das den Milieuschutz konterkariert.

Mieterinitiativen und auch die LINKE hatten deshalb gefordert, dass bis zur Abschaffung der Ausnahmeregelung im BauGB die Genehmigungspraxis in Berlin restriktiv sein solle: Mieter ist nur, wer zum Zeitpunkt der Umwandlungsgenehmigung Mieter der Wohnung war. Die Umwandlungsgenehmigung sollte mit der Vorlage einer Mieterliste verknüpft werden. Eine solche Berliner Auslegung der Ausnahmeregelung des BauGB sei möglich.

Angesichts der Turbulenzen beim Start der neuen linken politischen Leitung der Senatsverwaltung geriet die Änderung einer „Arbeitshilfe“ verständlicherweise aus dem Blick. Nach dem absehbaren Scheitern der Berliner BR-Initiative hat sich allerdings SenSW eine ganze Weile mit dem Problem und der geforderten und erforderlichen Änderung der Arbeitshilfe hinsichtlich des Umgangs mit der Ausnahmeregelung nach § 172 (4) S. 3 Nr. 6 nicht befasst.

Auf eine Schriftliche Anfrage von Gaby Gottwald (Linke) im September 2017 (Drs. 18/12370) zu dem entsprechenden Passus der Arbeitshilfen antwortete SenSW u.a.: „Die in der Arbeitshilfe dargestellte Rechtsauffassung, dass als Mieter im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB auch anzusehen ist, wer erst nach der Begründung von Wohneigentum in das Gebäude oder die Wohnung zog, hat sich nicht geändert.“ Zwar sei eine Umgehung des Gesetzeszwecks auf diesem Wege nicht ausgeschlossen, aber einerseits würden die Bezirke durch zusätzliche Bedingungen bei der Verkaufsgenehmigung versuchen, dies zu unterbinden, und andererseits seien die tatsächlichen Verkäufe an Mieter bislang sehr selten. (15 WE = 0,3 %). (September 2017)

Uneinheitliche Genehmigungspraxis in den Bezirken

Die Praxis der Genehmigung beim Verkauf an Mieter gem. der 7-Jahres-Regelung war in den Bezirken nicht einheitlich.

In Pankow gilt gemäß Antwort auf eine Kleine Anfrage (0717/VIII):

Als Mieter wird anerkannt, wer als Folge einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung eine tatsächliche Nutzungsbeziehung zu der veräußerten Wohnung erlangt. Dabei kann es sich um Mieter handeln, die bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung die Wohnung bewohnten oder diese nach Freiwerden angemietet haben. Dies ist durch geeignete Unterlagen nachzuweisen.
Zum Nachweis sind einzureichen: Mietvertrag, Meldebescheinigung, Kontoauszüge zum Nachweis der erfolgten Mietzahlung. Gegebenenfalls werden nach Vorliegen dieser Unterlagen weitere nachgefordert.
Erfolgte der Verkauf einer Wohnung unmittelbar nach Abschluss eines Mietvertrages bei Neuvermietung, ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag bereits mit der Absicht des Erwerbs der Wohnung abgeschlossen wurde. Eine Zustimmung zum Verkauf erfolgt dann nicht.

Angesichts der gewöhnlich „eigentümerfreundlichen Grundhaltung“ des Pankower Bauamtes schien damit dem Missbrauch und der Mietervertreibung ein Scheunentor geöffnet, so die Befürchtungen vieler Mieter.

In Neukölln hat das Bezirksamt 2019 beschlossen, „den Verkauf zukünftig erst dann (zu genehmigen), wenn die jeweiligen Mieter*innen zum Teil der schützenswerten Wohnbevölkerung geworden sind. Dies ist regelmäßig frühestens nach einer Mietdauer von zwei Jahren, in der die Mieter*innen mit Hauptwohnsitz in der Wohnung gelebt haben, der Fall.“

In Friedrichshain-Kreuzberg verfolgte man eine restriktive Linie, bemaß diese aber nicht an einer bestimmten Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, sondern beurteilte die faktische Verankerung im Kiez im Einzelfall. So bleibe für das Bezirksamt ein Handlungsspielraum für die Tatsachenprüfung, ob hier ein Umgehungstatbestand hinsichtlich des Gesetzgebungsziels vorliege. Und für die Wohnungshändler bleibt eine Ungewissheit (und damit ein Risiko) hinsichtlich der Bewertung des Bezirksamtes, ob der „Mieter“ berechtigt ist, die Wohnung zu kaufen.

Diese Bezirksämter folgten insoweit der alten Darstellung von SenSW in der Arbeitshilfe, dass man einem nach der Umwandlung eingezogenen Mieter nicht grundsätzlich den Kauf der Wohnung versagen kann.

Im Übrigen ist Mieterin oder Mieter nur, wer als Folge einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung eine tatsächliche Nutzungsbeziehung zu der veräußerten Wohnung hat. Zu den Mindestvoraussetzungen gehören dabei neben dem Vorliegen eines Mietvertrages die ordnungsgemäße Meldung in der Wohnung sowie die reale Zahlung einer Miete (Oberverwaltungsgericht [OVG] Hamburg, Urt. V. 28.11.2002 – 2 Bs 2009/00). Auch wenn ein soziales Erhaltungsgebiet in Kraft gesetzt wird, gibt es weiterhin Fluktuation. Eine Einschränkung auf einen „StichtagsMieter“ enthält das Gesetz nicht. Denn das Gesetz bezweckt gerade keinen individuellen Mieterschutz im engeren Sinn (BVerwG, Urteil vom 30.06.2004 – 4 C 1/03; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch Kommentar, Stand Mai 2016, § 172 Rn 199). Das Gesetz sieht jeden als Mieterin oder Mieter an, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, unabhängig davon, wann er die Wohnung angemietet hat.
(Antwort auf Schriftliche Anfrage Drs. 17/19037.)

Diese Ausführungen von SenSW sind nicht überzeugend. Das Gesetz trifft keine Aussage, wer im Sinne des Gesetzes Mieter ist. Was dies mit einem nicht einschlägigen individuellen Mieterschutz zu tun haben soll, ist nicht erklärlich. In der Arbeitshilfe steht dies auch nicht in dieser Form.

Im Gegenteil, das angeführte OVG Hamburg sagt: Der hier zu entscheidende Fall gibt keine Veranlassung, den Begriff des Mieters im Sinne von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB abschließend zu klären. Jedenfalls bestimmt sich dieser Begriff nicht allein nach zivilrechtlichen Maßstäben, sondern ist unter Beachtung des Gesetzeszwecks auszulegen.

Die angeführte Entscheidung des OVG Hamburg (anschließend auch das BVerwG 4 C 1/03) bestätigt die Nichtgenehmigung (!) eines Verkaufs an einen Mieter, der nach der Umwandlung in eine zum Zeitpunkt der Umwandlung leerstehende Wohnung eingezogen war. Beide Gerichte stellen in der Begründung lediglich klar, dass nicht in jedem Fall, in dem der Mietvertrag nach der Umwandlung abgeschlossen wurde, von einem Umgehungstatbestand ausgegangen werden könne. Deshalb sei eine harte Stichtagsregelung aus dem Gesetz nicht herleitbar. Dies würde über die Zielsetzung, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, hinausgehen und sich als unverhältnismäßig erweisen.

Beide Gerichte billigen den Behörden bei der Entscheidung über die Genehmigung des Verkaufs einen erheblichen Ermessensspielraum zu, um auszuschließen, dass der Gesetzeszweck bei dem Wohnungsverkauf unterlaufen wird, wenn der Mietvertrag bereits mit der Absicht des später folgenden Wohnungskaufs abgeschlossen wurde.

Ergänzung der Arbeitshilfen in 2020

Infolge des massiven Anstiegs der Anträge und Genehmigungen der Umwandlung in den Milieuschutzgebieten mit Bezug auf die Ausnahme nach Nr. 6. und der unterschiedlichen Handhabungen in den Bezirken gab es eine öffentliche und eine verwaltungsinterne Diskussion. Im Ergebnis hat im Juli 2020 die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher den Bezirksbaustadträten verabredungsgemäß eine Ergänzung der Arbeitshilfen zum Punkt 2.1.7. Selbstverpflichtung des Eigentümers – § 172 Absatz 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB übersandt.

In der überarbeiteten Fassung dieses Punktes der Arbeitshilfe werden in Anlehnung an die Neuköllner Regelung Kriterien für die Feststellung, wer als kaufberechtigter Mieter im Sinne des Gesetzes gilt, ausgeführt. Die folgenden Tatbestände sollen kumulativ erfüllt sein:

  • ein mindestens seit 2 Jahren bestehendes Mietverhältnis auf der Basis eines vorzulegenden Mietvertrages,
  • für diesen Zeitraum von mindestens 2 Jahren sind reale Mietzahlungen nachzuweisen und mindestens eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen,
  • Anmeldung seit diesen 2 Jahren als Hauptwohnsitz.

Unbeschadet möglicher weiterer Feststellungen seien bei der Antragstellung diese Nachweise vorzulegen. Zudem wird in der Neufassung festgestellt, dass formal nicht Mieter i.S. § 172 Absatz 4 Satz3 Nr. 6 ist, wer

  • im gleichen Haus wohnt, aber eine andere leerstehende Wohnung kaufen will,
  • bisher in einem anderen Gebäude im Erhaltungsgebiet wohnte.

In den beiden Fallkonstellationen läge es im Ermessen des Bezirks, den Kauf im Einzelfall zu genehmigen, wenn das Schutzziel der Verordnung, der Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, dem nicht entgegensteht.

In keinem Fall sei die Genehmigung zu erteilen, wenn die antragstellende Person zwar in der Wohnung wohnt, aber das Mietverhältnis nur abgeschlossen wurde, weil von vornherein der Kauf der Wohnung beabsichtigt war.

Fazit:

Die Präzisierung des Abschnitts 2.1.7 der Arbeitshilfen ist ein Fortschritt und führt hoffentlich zu einer einheitlichen strengen Genehmigungspraxis in den Bezirken. Ob das zu einer merklichen Dämpfung der Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Milieuschutzgebieten beitragen wird, ist offen. Die konsequentere Regelung, dass grundsätzlich kaufberechtigter Mieter ist, wer zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter der Wohnung war, wäre m.E. auch rechtskonform möglich, wenn dies mit einer Einzelfallprüfung und mit Ausnahmetatbeständen verbunden würde, wenn also der Erwerb durch später eingezogene Mieter im Einzelfall nicht ausgeschlossen wäre, wie es in der oben zitierten Urteilsbegründung heißt.

Aber letztlich kann nur die Streichung des Punktes 6 im § 172 Absatze 4 Satz 3 BauGB diese vielfach genutzte Umgehung des Umwandlungsverbots in den Milieuschutzgebieten beenden. Jetzt ist der Bundestag gefordert, das von der CDU-SPD-Regierung eingebrachte Gesetz zur Änderung des Baugesetzbuches in diesem für die Mieter wichtigen Punkt nachzubessern.

* * *

[1] Umwandlungsbericht 2018/19 Seite 18

Text download

Umwandlungsverbot

Das Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten
ist ein Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatzes 1 Satz 4 des Baugesetzbuches (BauGB):

„Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.“

 

SPD hat Umwandlungsverordnung 15 Jahre verhindert

Die LINKE (PDS) hat sich seit den 90er Jahren für den Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung im Land Berlin eingesetzt. In den Koalitionsverhandlungen 2001/02 konnte die PDS diese Forderung gegen massive Vorbehalte der SPD durchsetzen. In der Koalitionsvereinbarung heißt es: „Die rechtlichen Möglichkeiten zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen werden genutzt.“ (Koalitionsvereinbarung zwischen der SPD Berlin und der PDS Berlin für die Legislaturperiode 2001 bis 2006, S. 93) Im Jahre 2004 erklärte dann die SPD dem Koalitionspartner PDS, dass sie nicht bereit sei, diese Vereinbarung umzusetzen.

 

Im April 2012 stellte die Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, nun wieder in der Opposition, den Antrag auf Erlass einer „Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung -UmwandVO).“ Der Antrag wurde von der SPD/CDU-Regierungsmehrheit im Abgeordnetenhaus im November 2012 (!) abgelehnt. Der zuständige Senator war seinerzeit Michael Müller.

Nach 15 Jahre Blockade hat die SPD angesichts der sozialen Wohnungsprobleme und der erstarkten Mieterbewegung in der Stadt endlich ihren Widerstand aufgegeben. Die Umwandlungsverordnung wurde im März 2015 erlassen.

 

Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung gering

Diese Verordnung kam 15 Jahre zu spät. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in der ganzen Stadt, auch in den Milieuschutzgebieten, weit fortgeschritten. Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung ist heute offensichtlich nur  sehr beschränkt.

Das liegt zum einen an den Regeln des Baugesetzbuches. Der Absatz 4 des § 172 normiert eine Reihe von Umständen, unter denen die Genehmigung zu erteilen ist. Dabei ist der gravierendste Punkt: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn „6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.“

Zum anderen hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Senator Geisel, SPD) die Ausführungsvorschriften zur Umsetzung der Umwandlungsverordnung (Leitlinien) dieses „schärfsten Instruments“ des Milieuschutzes zusätzlich stumpf gemacht. Das haben die Immobiliendealer schnell erfasst. 72% aller Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und 93 % der Anträge, die sich auf den 6. Punkt des Absatzes 4 gründen, werden genehmigt. (siehe unten)