Archiv der Kategorie: Milieuschutz

Wer zu lange zögert – wird bestraft

Das Oberverwaltungsgericht Berlin Brandenburg hat den Wirkungskreis des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Frage gestellt. Es hält es für erforderlich, dass das Bundesverfassungsgericht prüft, ob die Rückwirkung des Gesetzes auch auf Wohnraum, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes für andere als Wohnzwecke genutzt wurde, nicht einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Grundrechte von Eigentümern und Vermieter darstelle. Da dies über den legitimen Schutz des Wohnungsbestandes hinausgehe.

Damit wird das lange Zögern der Berliner Landesregierung bestraft, Wer zu lange zögert – wird bestraft weiterlesen

Umwandlungsverbot wirkungslos

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten ungebremst

Nach einem Jahr Umwandlungsverbotsverordnung breitet sich Ernüchterung hinsichtlich ihrer Wirksamkeit aus. Bei der Besprechung eines 1. Zwischenberichts zur „Evaluation der erhaltungsrechtlichen Genehmigungskriterien und ihrer Anwendung in den Milieuschutzgebieten Pankows“, den das Bezirksamt am 26. Mai im Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen gab, stand die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung im März 2015 im Mittelpunkt.

Im Jahre 2015 wurden nach Inkrafttreten des Umwandlungsverbots in den Pankower Milieuschutzgebieten Genehmigungen für die Umwandlung der Mietwohnungen von 25 Wohnhäusern in Eigentumswohnungen erteilt. Hatte Bezirksstadtrat ein halbes Jahr Umwandlungsverbot wirkungslos weiterlesen

Milieuschutz / soziale Erhaltungsverordnung

  1. Vorbemerkung

Vor Weihnachten titelten einige Medien, dass Pankow gegen die steigenden Mieten vorgehe und als erster Berliner Bezirk „Luxus verbieten“ würde. Diese Berichterstattung weckte, je nach Interessenlage, Hoffnungen und Befürchtungen. An dieser Berichterstattung ist leider wenig Wahres. Anlass war die Beschlussfassung des Bezirksamtes Pankow am 18.12.12 über eine Neufassung der Kriterien für die Erteilung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen in den Milieuschutzgebieten des Bezirks. (Siehe dazu unter Punkt 4. die abermalige Kurzdarstellung.) An der Rechtslage hat sich weder hinsichtlich der gesetzlichen Bestimmungen gem. Baugesetzbuch (§ 172 BauGB) noch hinsichtlich der Landesregelungen in Berlin etwas geändert. Ein besonderes „Pankower Landrecht“ in Sachen Milieuschutz gibt es nicht.

  1. Milieuschutzsatzung / soziales Erhaltungsrecht.

Im Baugesetzbuch (BauGB) gibt es im Kapitel „2. Besonderes Städtebaurecht“ den § 172 „Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)“. Dessen erster Satz im Milieuschutz / soziale Erhaltungsverordnung weiterlesen

Umwandlungsverbot

Das Umwandlungsverbot in Milieuschutzgebieten
ist ein Genehmigungsvorbehalt gemäß § 172 Absatzes 1 Satz 4 des Baugesetzbuches (BauGB):

„Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.“

 

SPD hat Umwandlungsverordnung 15 Jahre verhindert

Die LINKE (PDS) hat sich seit den 90er Jahren für den Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung im Land Berlin eingesetzt. In den Koalitionsverhandlungen 2001/02 konnte die PDS diese Forderung gegen massive Vorbehalte der SPD durchsetzen. In der Koalitionsvereinbarung heißt es: „Die rechtlichen Möglichkeiten zur Einführung eines Genehmigungsvorbehaltes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen werden genutzt.“ (Koalitionsvereinbarung zwischen der SPD Berlin und der PDS Berlin für die Legislaturperiode 2001 bis 2006, S. 93) Im Jahre 2004 erklärte dann die SPD dem Koalitionspartner PDS, dass sie nicht bereit sei, diese Vereinbarung umzusetzen.

 

Im April 2012 stellte die Linksfraktion im Abgeordnetenhaus, nun wieder in der Opposition, den Antrag auf Erlass einer „Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung -UmwandVO).“ Der Antrag wurde von der SPD/CDU-Regierungsmehrheit im Abgeordnetenhaus im November 2012 (!) abgelehnt. Der zuständige Senator war seinerzeit Michael Müller.

Nach 15 Jahre Blockade hat die SPD angesichts der sozialen Wohnungsprobleme und der erstarkten Mieterbewegung in der Stadt endlich ihren Widerstand aufgegeben. Die Umwandlungsverordnung wurde im März 2015 erlassen.

 

Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung gering

Diese Verordnung kam 15 Jahre zu spät. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in der ganzen Stadt, auch in den Milieuschutzgebieten, weit fortgeschritten. Wirksamkeit der Umwandlungsverordnung ist heute offensichtlich nur  sehr beschränkt.

Das liegt zum einen an den Regeln des Baugesetzbuches. Der Absatz 4 des § 172 normiert eine Reihe von Umständen, unter denen die Genehmigung zu erteilen ist. Dabei ist der gravierendste Punkt: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn „6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.“

Zum anderen hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Senator Geisel, SPD) die Ausführungsvorschriften zur Umsetzung der Umwandlungsverordnung (Leitlinien) dieses „schärfsten Instruments“ des Milieuschutzes zusätzlich stumpf gemacht. Das haben die Immobiliendealer schnell erfasst. 72% aller Anträge auf Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und 93 % der Anträge, die sich auf den 6. Punkt des Absatzes 4 gründen, werden genehmigt. (siehe unten)

Milieuschutz

Milieuschutzsatzung / soziales Erhaltungsrecht.

Im Baugesetzbuch (BauGB) gibt es im Kapitel „2. Besonderes Städtebaurecht“ den § 172 „Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)“. Dessen erster Satz im Absatz 1 lautet:

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

  1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
  2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
  3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen.

Beim Milieuschutz geht es um die hier hervorgehobene Nr. 2..

zum Beitrag über den Milieuschutz …HIER


Milieuschutzgebiete in Pankow

In Pankow gibt es derzeit 10 Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsgebiete)

Das Bezirksamt hat auf Beschluss der BVV eine Untersuchung beauftrag, ob in weiteren Wohngebieten in Pankow Süd, Weißensee und Prenzlauer Berg die Voraussetzungen für den Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen gegeben sind. Nach der Befassung des Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen mit den Zwischenergebnissen der Untersuchung im Juni/Juli 2016 werden nunmehr in 4 Gebieten bis Jahresende 2016 „vertiefende Untersuchungen“ durgeführt.

  • Pankow Süd (Zwischen Berliner Straße u. Trelleboger Str.)
  • Weißensee Langhansstraße (Zwischen Prenzlauer Promenade und Berliner Allee, Lehderstr. u. Pistoriusstr.)
  • Weißensee Komponistenviertel
  • Prenzlauer Berg Grüne Stadt (Zwischen Greifswalder Str. u. Kniprodestr., Danziger Str. und John-Schehr-Str.).

Nicht weiter untersucht werden Teile des Gebietes Pankow Süd östlich der Trelleborger Str. und das Wohngebiet Conrad-Blenkle-Str. Hier hätte die erste Stufe der Untersuchung ergeben, dass der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck zu gering seien, als dass eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet möglich wäre.